Schönheitsreparaturen an der Mietwohnung
Nach dem Grundsatz des § 535 Absatz 1 BGB ist der Vermieter zur Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnung während der Mietdauer verpflichtet. Dazu gehört auch die die Durchführung von regelmäßigen Renovierungen.
Der Gesetzgeber hat die Abwälzung der Renovierungsverpflichtung auf den Mieter durch den Mietvertrag jedoch nicht verboten. Daher ist in allen Formularmietverträgen eine Klausel enthalten, die die Renovierungspflicht auf den Mieter überträgt. Im Vertrag werden die Renovierungen dann als Schönheitsreparaturen bezeichnet.
Was Schönheitsreparaturen sind, wurde etwas versteckt in § 28 Absatz 4, Satz der “Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz” (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) definiert: Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Abwälzung durch Formularvertrag
Diese Definition findet sich in ca. 95 % aller Formularmietverträge. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört das Abschleifen und Versiegeln von Holzböden und der Austausch von mitvermieteten Teppichböden. Die normale Abnutzung ist bereits mit der Nettomiete abgegolten.
Der Abwälzung von Renovierungspflichten auf den Mieter sind jedoch enge Grenzen gesetzt, damit der Vermieter nicht uferlos Arbeiten auf den Mieter abwälzt. Die Gerichte haben eine kaum zu überblickende Vielzahl von mieterfreundlichen Entscheidungen getroffen. Die Grundsätze kann man wie folgt festhalten:
Es muss sich immer ein konkreter Renovierungsbedarf ergeben. Zieht der Mieter nach 2 Jahren aus und ist die Wohnung nicht renovierungsbedürftig, müssen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Der Vermieter darf keine sog. starren Fristen für die Renovierung fordern (“Küche, Bad und übrige Räume müssen alle 3, 5 bzw. 7 Jahre renoviert werden”). Eine solche Klausel richtet sich gerade nicht am konkreten Bedarf aus. Zulässig ist es, wenn eine Renovierung “im Allgemeinen” oder “in der Regel” in Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, in den Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein soll. Sind einzelne Räume nach Ablauf der Fristen noch nicht renovierungsbedürftig, weil der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Fall einer längeren Abwesenheit oder wenn besonders “langlebige” Tapeten und Farben verwendet wurden, können sich die Renovierungsfristen durch die Aufweichung “im Allgemeinen” verlängern. Unzulässig ist auch die Kombination einer Renovierung nach Fristenplan und einer Auszugsrenovierung.
Die hierzu ergangenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs sind in unseren Mieterbriefen 02/11/2003 und 06/09/2004 besprochen.
Ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam und befindet sich die Wohnung tatsächlich nach Ablauf der Renovierungsfristen in einem renovierungsbedürftigen Zustand, müssen die Arbeiten durchgeführt werden. Die Arbeiten müssen dann in “mittlerer Art und Güte” ausgeführt werden, dass bedeutet, es muss nicht besonders hochwertig sein, darf aber auch nicht schlampig ausgeführt werden. Unwirksam ist daher auch eine formularvertragliche Vereinbarung, die dem Mieter eine Renovierung durch einen Fachhandwerker vorschreibt.
Es empfiehlt sich daher, den Zustand der Wohnung bei Einzug in einem Übernahmeprotokoll genau festzuhalten und den Umfang der eigenen Arbeiten neu zu verhandeln. Bereits bei Ihrem Einzug legen Sie den Grundstein dafür, dass Sie nicht mehr Arbeiten am Ende ausführen müssen, als Sie selbst verwohnt haben. Ein Musterübernahmeprotokoll finden Sie in unserem Downloadbereich.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten oben genannten Fristen kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen verlangen. Um dies zu umgehen, war es bis März 2015 üblich, dass Formularverträge eine sogenannte Quotenklausel für den Fall enthielten, dass die üblichen Renovierungsfristen bei Mietende noch nicht abgelaufen sind. Danach hatte der Mieter die Wah,l einen anteiligen Geldbetrag entsprechend der von ihm abgewohnten Zeit für die Renovierungen zu tragen oder selbst eine fachgerechte Renovierung vorzunehmen. Der anteilige Betrag wurde auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags eines Malerbetriebes berechnet. Dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14, 242/13 und 21/13 eine deutliche Absage erteilt. Die sog. Quotenklausel ist danach wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Aus unserer Erfahrung finden sich aber auch in Mietverträgen, die nach diesen Urteilen abgeschlossen wurden, noch unwirksamse Quotenklauseln. Das Problem wird also so schnell nicht aussterben.
Abwälzung durch individuelle Vereinbarung
Von den formularvertraglichen Klauseln sind Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Eine individuelle Vereinbarung liegt vor, wenn über die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verhandelt wurde. Das setzt voraus, dass der Mieter auf die Formulierung und den Inhalt Einfluss nehmen und seine Vorstellungen einbringen konnte. Auf individuelle Vertragsvereinbarungen sind die mieterschützenden Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305ff. BGB) nicht oder nur begrenzt anwendbar. Die oben dargestellten unwirksamen Klauseln können daher zulässig sein, da sie individuell ausgehandelt wurden. Aushandeln hat in den meisten Fällen zur Folge, dass der Mieter einen finanziellen Vorteil als Gegenleistung erhält. Dies kann etwa der Erlass der ersten Monatsmieten sein.
Unabhängig von den Renovierungspflichten hat der Mieter die Räume bei Vertragsende in gereinigtem und geräumtem Zustand zu übergeben. Der Zustand der Räumlichkeiten sollte in einem Übergabeprotokoll bei Auszug festgehalten werden.
Substanzschäden
Von den Schönheitsreparaturen sind Schäden an der Substanz der Wohnung/des Gebäudes zu unterscheiden. Dies sind häufig abgeplatzte/gesprungene Waschbecken, stark zerkratzer Fußboden, defekte Türen. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Mieter diese Schäden verursacht hat, haftet der Mieter für die Schäden. Auch auch diesem Grund ist es um so wichtiger, den Zustand der Wohnung bei Einzug und bei Auszug zu dokumentieren.
Viele Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Renovierung lassen sich schon bei Abschluss des Vertrages vermeiden! Lassen Sie Ihren Mietvertrag durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. frühzeitig prüfen.
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