Urteile zur Minderungshöhe
Die Minderung der Miete setzt immer voraus, dass der Vermieter von dem Mangel weiß. Teilen Sie ihm also mit, “wo der Schuh drückt”. Nachdem man den Mangel beim Vermieter angezeigt und den Vorbehalt einer Mietminderung erklärt hat, stellt sich die Frage in welcher Höhe die Miete gemindert werden darf.
Die konkrete Höhe der Mietminderung ergibt sich aus einer nicht zu überblickenden Zahl von Urteilen, die immer nur den Einzelfall betreffen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass ein Urteil auf der Grundlage des Gesetzes die Ansicht des jeweiligen Richters wieder gibt und ein anderer Richter in vergleichbarer Sache völlig anders entscheiden kann.
Die Höhe der Mietminderung bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung. Je länger also der Mangel vorliegt und je grösser die Einschränkung der Wohnqualität ist, umso höher ist die Mietminderung. Der Mieter muss im Prozess beweisen, dass ein Mangel vorliegt und er muss die Höhe der vorgenommenen Mietminderung begründen können.
Die Mietminderung ist kein Druckmittel, um den Vermieter zu einer Mangelbeseitigung zu bewegen, sondern ein angemessener Ausgleich dafür, dass die Wohnung nicht mehr hundert Prozent in Ordnung ist. Die Minderung tritt kraft Gesetzes, also “automatisch” ein. Der vielfache Hinweis, von Vermietern, dass man der Minderung nicht zustimmt, geht ins Leere.
Die Minderung wird immer prozentual im Verhältnis zur Warmmiete (Miete plus Vorauszahlungen auf die Betriebskosten) bestimmt. Ganz wichtig ist, dass der Vermieter Ihnen schon fristlos kündigen kann, wenn ein Betrag offen ist, der zwei Kaltmieten entspricht. Seien Sie sich also sicher, dass wirklich ein Mangel gegeben ist und kürzen Sie die Miete nicht zuviel!
Nachfolgend haben wir Gerichtsurteile zusammengestellt, die einen Anhaltspunkt bieten, bei welchem Mangel wieviel gemindert werden kann.
Bitte bedenken Sie stets, dass eine Minderungstabelle oder ein Gerichtsurteil nur eine Orientierungshilfe darstellt. Jedes Urteil bezieht sich auf einen ganz speziellen Fall. Deshalb lassen Sie sich bitte von Ihrem Mieterverein Interessenverband Mieterschutz e.V. beraten, bevor Sie die Miete mindern.
Eine weitere Minderungstabelle finden Sie hier.
Abwasserstau: Aus der Toilette und der Badewanne tritt übel riechendes Wasser aus – 38% Mietminderung (AG Groß Gerau WM 1980, 128).
Badezimmer: Verkalkte und verkeimte Armaturen, Wanne und Fliesen – 2% Mietminderung (LG Berlin WM 2004, 233). Unzumutbar aufgeraute Badewanne – 3% Mietminderung (LG Stuttgart WM 1988, 108). Fäkaliengeruch – 5% Mietminderung (LG Berlin WM 2004, 233). Nicht funktionierende Dusche – 16% bis 17% Mietminderung (AG Köln WM 1987, 271). Defekte Toilettenspülung – 5% Mietminderung (AG Warendorf WM 2000, 379). Rostiges Wasser – 20% Mietminderung (AG Görlitz WM 1998, 180).
Balkon nicht nutzbar – 5-10% Mietminderung je nach Größe und Lage des Balkons (LG Hamburg WM 1997, 432), 5% Mietminderung (AG Potsdam WM 1994, 376).
Funktionsuntüchtiger Briefkasten – 1% Mietminderung (AG Mainz WM 1996, 701), 2% Mietminderung (AG Potsdam WM 1996, 760). Der Mieter hat Anspruch auf einen DIN-gerechten Briefkasten (AG Charlottenburg NZM 2002, 163).
Bauarbeiten: Dachgeschossausbau mit Gerüst und Schuttrutsche – 30 % Mietminderung (AG Köln WM 2003, 318). Wird das Haus eingerüstet und mit Planen verhangen, so dass drei Balkone (!) nicht genutzt werden können und die Wohnung übermäßig abgedunkelt ist – 15% Mietminderung (AG Hamburg WM 1996, 30). Auffräsen von Wänden zur Verlegung von Leitungen und Rohren – 10 % Mietminderung (LG Berlin WM 2004, 234). Eine Großbaustelle in ca. 30 m Entfernung – 15 % Mietminderung (LG Hamburg WM 2001, 444). Bei einer Entfernung von nur 10 m zum Wohnzimmerfenster und 6 m zur Terrasse – 35% (LG Hamburg WM 2001, 445). 15% Mietminderung bei einer gegenüberliegenden Großbaustelle ist am unteren Rand der möglichen Minderungsquote – AG Köln WM 1996, 92.
Elektrik: Lose Steckdose – 0,5 % Mietminderung (LG Berlin WM 2004, 233).
Fenster in drei Zimmern und der Küche durch Kondenswasser trübe – 5% Mietminderung (AG Köln WM 2001, 467), 5% Mietminderung je Fenster – (AG Kassel WM 1993, 607).
Ausfall der Gegensprechanlage – 5% Mietminderung, fällt zusätzlich auch noch die Klingelanlage aus – 10% Mietminderung (AG Rostock WM 1999, 64).
Geruch durch Zigarettenqualm vom Nachbarbalkon – keine Mietminderung (AG Wennigsen WM 2001, 487). Haushaltsübliche Kochgerüche im Treppenhaus müssen hingenommen werden – keine Mietminderung (AG Hamburg WM 1993, 39). Bestialischer Gestank von Frettchen im Wohnhaus – 33% Mietminderung (AG Köln WM 1989, 234).
Gesundheitsgefährdung: Geringfügige Belastung der Raumluft im Wohnzimmer durch PVC-Kleber – 3,5% Mietminderung (AG Torgau WM 2003, 316). Wird der Grenzwert für Formaldehyd in der Raumluft in Wohn- und Kinderzimmer überschritten – 25% Mietminderung (AG Bad Säckingen WM 1996, 140). Aber AG Köln – 56% Mietminderung (AG Köln WM 1987,140). Bei erheblicher Überschreitung der Grenzwerte für Asbest – 50% Mietminderung (AG Dortmund WM 1996, 141). Bleigehalt im Trinkwasser zwischen 126 und 176 mg/Liter – 10% Mietminderung (AG Hamburg WM 1990, 383).
Heizung: Die Heizungsanlage muss so eingestellt sein, dass eine Raumtemperatur von 20° und 22° Celsius erreicht werden kann (LG Köln WM 1980, 17, LG Hamburg WM 1980, 126). Nachts in der Zeit zwischen 23.00 und 6.00 Uhr reichen 18° Celsius aus (LG Berlin NZM 1999, 1039). In den Wintermonaten wird am Tag nur eine Raumtemperatur von 16° bis 18° Celsius erreicht – 30% Mietminderung (AG Görlitz WM 1998, 180), 20% Mietminderung (AG Köln WM 1978, 189). Bei einem kompletten Ausfall von Heizung und Warmwasser im Winter – 100% Mietminderung (LG Berlin WM 1993, 185). Heizungsausfall in den Sommermonaten – keine Mietminderung (LG Wiesbaden WM 1990, 71). Klopfgeräusche – 12% Mietminderung (LG Münster WM 2000, 691).
Feuchter Keller – 5% Mietminderung (AG Düren WM 1983, 30), 10% (AG Bad Bramstedt WM 1990, 71). Aber Feuchtigkeit im Keller einer Altbauwohnung ist nicht ungewöhnlich – keine Mietminderung (LG Mannheim WM 1998, 663)
Küche: Fehlende Einbauküche – 20% Mietminderung (LG Dresden WM 2001, 336), 100% Mietminderung (LG Itzehoe WM 1999, 41). Defekte Backofenklappe – 2% Mietminderung (AG Warendorf WM 2000, 379). Fehlende Fliesen und unverkleidetes Abfallrohr – mindestens 5% (LG Hannover WM 2003, 317).
Bei Lärm durch Öffnen und Schließen eines Metalltores – 15% Mietminderung, wenn die zulässigen Grenzwerte in der Wohnung überschritten sind (AG Köln WM 2002, 695). Liegt der Geräuschpegel deutlich über 30dB(A) – 20% (AG Mainz WM 2003, 87). Skaterbahn mit typischen Rollgeräuschen und Musik nach 20.00 Uhr und 22.00 Uhr – 5% Mietminderung (AG Emmerich WM 2000, 302). Lautstarke Streitgespräche in der Nachbarwohnung in der Zeit nach 22.00 Uhr – 5% Mietminderung (AG Bergisch Gladbach WM 2003, 29). Fehlende Trittschalldämmung – 20% Mietminderung (AG Cloppenburg WM 1996, 760). Häufige und auch über das normale Maß hinausgehende Spielgeräusche von Kindern müssen grundsätzlich hingenommen werden – keine Mietminderung (AG Braunschweig WM 2002, 50; LG Lübeck WM 1989, 627; AG Kassel WM 1991, 558).
Verminderter Lichteinfall durch einen im oberen Stockwerk angebauten Balkon – 10% Mietminderung (AG Hamburg-Wandsbek WM 2002, 486). Schatteneinfall durch große Bäume – keine Mietminderung (LG Berlin MDR 2001, 266)
Bordell im Haus – 10 % Mietminderung (LG Berlin MM 96, 449; LG Berlin MM 95, 354). Aber: bei Fensterbordell mit separatem Eingang – keine Mietminderung (AG Hamburg WM 2002, 264).
Schimmel, bräunliche Verfärbungen und übel riechender Dunst in zwei Schlafzimmern und Arbeitszimmer – 20% Mietminderung (AG Ibbenbüren WM 2002, 216). Schimmelbefall in allen Räumen einer Neubauwohnung – 75% Mietminderung (LG Köln WM 2001, 604). Stock und Schimmelflecken im Bad – 5% Mietminderung (AG Potsdam WM 1994, 376). Aufsteigende Feuchtigkeit bei einer Erdgeschosswohnung – 60% Mietminderung (AG Bad Vilbel WM 1996, 701).
Treppenhaus: Wände großflächig aufgeschlitzt und lose Elektrokabel – 10% Mietminderung (AG Köln WM 1997, 470). Hundekot und Geruchsbelästigung im Treppenhaus – 20% Mietminderung (AG Münster WM 1995, 534). Renovierungsbedürftiger Zustand des Treppenhauses – 5% Mietminderung (AG Hamburg WM 1996, 535). Aufstellen einer Madonnenstatue – keine Mietminderung (AG Münster WM 2003, 537).
Ungeziefer: Mäuse – 10% Mietminderung (AG Rendsburg WM 1989, 284; AG Bonn WM 1986, 113). Ratten im Hof – 10% Mietminderung (AG Aachen WM 2000, 379).Vor dem Wohn- und Schlafzimmer nistende Tauben – 30% Mietminderung (AG Pforzheim WM 2000, 302). Erheblicher Mottenbefall – 25% Mietminderung (AG Bremen 2002, 215).Vereinzeltes Auftreten von Späherameisen – keine Mietminderung (AG Köln WM 1999, 363). Spinnen – keine Mietminderung (AG Köln WM 1993, 670). Zeitweiliges Auftreten von Silberfischen in Feuchträumen ist nicht zu verhindern – keine Mietminderung (LG Lüneburg WM 1998, 570). Bei 20-25 Silberfischen – 20% Mietminderung (AG Lahnstein WM 1988, 55).
Bei Ausfall der Warmwasserversorgung wegen Funktionsunfähigkeit des Warmwasserboilers – 15% (AG München NJW-RR 1991, 845); 10% (KG Görlitz WM 1993, 113). Eine Minderung um 100% ist nicht möglich (BVerfG WM 2002, 480). Warmwasserversorgung nur in der Zeit von 7.00 Uhr bis 22.00 Uhr – 7,5% Mietminderung (AG Köln WM 1996, 701).
