Zustimmung Mieterhöhung – Wohnfläche Abweichung 10 % – Newsletter September 2009
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Sie über die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes in Kenntnis setzen zur Fragestellung, ob bei einer Mieterhöhung die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters eine geringere Größe aufweist.
Dabei wird einigen von Ihnen sicherlich die Rechtsprechung des BGH zur Flächenabweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu der vertraglich vereinbarten um mehr als 10% zum Nachteil des Mieters bekannt sein, wonach dem Mieter dann gegenüber dem Vermieter ein Minderungsrecht und ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Mieten und u. U. sogar das Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht.
Bei dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es darum, dass die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung mit 51,03 qm kleiner war als die in dem Mietvertrag mit 55,75 qm angegebene Wohnfläche, allerdings damit weniger als um 10%. Der Vermieter hat den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen und dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde gelegt.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 08. Juli 2009, Az: VIII ZR 205/08, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zulegen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt. Der BGH führt zu seiner Begründung aus, dass in einem solchen Fall die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen liegt und die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung darstellt, die zum Nachteil des Mieters unwirksam wäre. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10% steht es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zu, sich an diese Vereinbarung festhalten zu lassen, so dass die tatsächliche Wohnfläche maßgebend ist.
Mit der vorliegenden Entscheidung bleibt der BGH eindeutig auf seiner Linie zu der Rechtsprechung zur Flächenabweichung und stellt klar, dass die von ihm als maßgeblich herangezogene Toleranzgrenze von 10% auch bei einer Mieterhöhung bei Flächenabweichung in der Mietwohnung gilt.
Diese Entscheidung, die zum Nachteil des Mieters ausfällt, ist zwar vor dem Hintergrund, dass der Vermieter bei Vorhandensein einer kleineren als vertraglich vereinbarten Wohnfläche eine höhere Miete verlangen kann, schwer nachvollziehbar. Mit der vorliegenden Entscheidung des BGH besteht jedenfalls nunmehr Rechtsklarheit.
Sollten Sie Unklarheiten wegen einer Wohnflächenabweichung haben, empfehlen wir Ihnen weiterhin, den Rat Ihres Beraters beim Interessenverband Mieterschutz e.V. einzuholen, bevor Sie etwaige Ansprüche gegenüber Ihrem Vermieter stellen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
