Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Wohnung setzt die vorherige Mangelanzeige voraus – Newsletter September 2011
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt die vorherige Mangelanzeige voraus
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob ein Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
In dem vom BGH entschiedenen Fall zahlte der Mieter über mehrere Monate keine Miete und der Vermieter erklärte deshalb die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Der Mieter widersprach der Kündigung und trat der von dem Vermieter eingereichten Räumungsklage unter Hinweis auf einen Schimmelbefall in mehreren Zimmern entgegen. Hierzu vertrat er die Auffassung, dass er nicht mit der Zahlung der Mieten in Verzug sei, da ihm ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und er sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könne.
Der BGH gab dem Vermieter Recht und entschied mit seinem Urteil vom 03. November 2010, Az.: VIII ZR 330/09, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an Mietzahlungen, die er für einen Zeitraum vor der Anzeige des – dem Vermieter nicht bekannten – Schimmelbefalls der Wohnungen schuldet, nicht in Betracht kommt. Der BGH führte hierzu weiter aus, dass das gesetzliche Zurückbehaltungsrecht dazu dient, auf den Vermieter Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeiten auszuüben. Solange aber dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.
Dem BGH lag in seiner Entscheidung eines der Hauptprobleme der Beratungspraxis vor: Schimmelbefall in der Wohnung. Neben dem Recht zur Mietminderung und Instandsetzung steht dem Mieter zusätzlich noch das sog. Zurückbehaltungsrecht an Mieten zu, um den Vermieter zur erforderlichen Instandsetzung anzuhalten. Erforderlich ist nach der Rechtsprechung des BGH aber, dass dem Vermieter der Mangel bekannt ist. Hierzu ist zumindest eine Mangelanzeige gegenüber dem Vermieter erforderlich. Um bei der Bestimmung der Höhe des Zurückbehaltungsrechts und Mietminderung allerdings nicht unnötig in Zahlungsverzug zu gelangen, sollten Sie, verehrte Mitglieder, sich zuvor Rat einholen. Greifen Sie auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurück. Sprechen Sie uns gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
