Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung – Newsletter März 2013
Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Zur Zulässigkeit einer Klage auf zukünftige Leistung
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten aktuellen Entscheidung musste der BGH klären, ob eine Klage auf Zahlung in der Zukunft fällig werdender Mieten dann zulässig ist, wenn ein Mieter seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis in erheblichem Umfang nicht nachgekommen ist.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde:
Der Mieter zahlte in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete und wurde deshalb vom Vermieter ohne vorherige Abmahnung gekündigt. In der Klageschrift kündigte der Vermieter dem Mieter erneut wegen der weiter aufgelaufenen Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 und verlangte neben der Räumung und Herausgabe der Wohnung auch die zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung. Der Mieter wandte hiergegen ein, dass die Kündigungen ohne Abmahnung nicht rechtmäßig erfolgt und der Zahlungsanspruch zukünftiger Nutzungsentschädigungen unzulässig sei.
Der BGH entschied mit Urteil vom 04. Mai 2011, Az.: VIII ZR 146/10, dass dem Vermieter jedenfalls bei der in seiner Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht zustand, da sich der Mieter zu diesem Zeitpunkt mit den Mieten für Dezember 2008 und Januar 2009 und damit für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt und der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug befindet, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3b BGB. Der BGH führte weiter aus, dass bei einer solchen Sachverhaltskonstellation es dahinstehen kann, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss. Zudem ist der auf zukünftige Zahlung der Nutzungsentschädigung gerichtete Antrag zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis entsteht, dass der Mieter die berechtigten Forderungen des Vermieters nicht erfüllen wird.
Das Ungewöhnliche des Sachverhalts und der Entscheidung des BGH ist, dass neben dem Räumungsanspruch ein Anspruch auf zukünftige Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung im Streite war. Diesen Anspruch sprach der BGH dem Vermieter wegen des insgesamt offenen Mietrückstandes des Mieters zu, wobei aus Sicht des BGH nicht erforderlich ist, dass der Mieter die Forderung des Vermieters ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsfähigkeit des Mieters feststeht.
Sollten Sie, verehrte Mitglieder, Fragen zu diesem Thema haben, lassen Sie diese durch Ihren Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., klären. Sprechen Sie uns gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
