Wohnungsräumung – Haftung des Vermieter (Kalte Räumung) – Newsletter Mai 2011
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Unterbliebene Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter stellt keinen Kündigungsgrund dar
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung musste der BGH die Frage klären, ob der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis wegen der unterbliebenen Zahlung der Prozesskosten eines früheren Räumungsprozesses durch den Mieter zu kündigen.
In dem vom BGH entschiedenen Fall kündigte der Vermieter das Mietverhältnis im Dezember 2006 wegen eines erheblichen Zahlungsrückstandes und erhob Räumungsklage. Innerhalb der sog. gesetzlichen Schonfrist wurden die Mietrückstände durch die ARGE beglichen und dem Mieter die Prozesskosten auferlegt. Da der Mieter die Prozesskosten nicht beglichen hat, kündigte der Vermieter im November 2008 das Mietverhältnis erneut und verklagte den Mieter auf Räumung mit der Begründung, dass der Mieter durch die Nichtzahlung der Prozesskosten seine Pflichten aus dem Mietvertrag schuldhaft verletzt habe.
Der BGH wies die Klage des Vermieters ab und entschied mit seinem Urteil vom 14. Juli 2010, Az.: VIII ZR 267/09, dass die unterbliebene Zahlung der in dem früheren Räumungsrechtsstreit angefallenen Prozesskosten weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Denn die Kündigungsvoraussetzungen, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, sind nicht erfüllt. Der BGH stellte zwar klar, dass der Mieter seine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, indem er die Prozesskosten nicht gezahlt hat. Allerdings erreicht diese Pflichtverletzung nicht die vom Gesetz für eine Kündigung geforderte Erheblichkeitsschwelle. Hierzu führte der BGH aus, dass die vorstehend erwähnte Schonfristregelung zu berücksichtigen ist, wonach eine auf Zahlungsverzug gestützte fristlose Kündigung unwirksam wird, wenn die offenen Mieten bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage ausgeglichen werden. Ziel dieser gesetzlichen Regelung ist es, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Mit dieser Regelung ist es nicht zu vereinbaren, wenn es dem Mieter zwar noch gelingt, den Mietrückstand innerhalb der zwei Monate auszugleichen, die Prozesskosten jedoch nicht.
Mit diesem Urteil hat der BGH erfreulicherweise eine weitere Rechtsunsicherheit zu Gunsten des Mieters beseitigt und dem Vermieter einen Kündigungsgrund „genommen“. Allerdings sollte mit einem Zahlungsverzug der Miete nicht leichtfertig umgegangen werden. Sofern Sie, verehrte Mitglieder, Fragen zu dieser Thematik haben, greifen Sie auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurück. Sprechen Sie uns gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
