Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Betriebskostenabrechnung – Mieterbrief September 2013
Zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten
Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgenden Entscheidung musste sich der BGH zur Frage der Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei der Abrechnung von Betriebskosten am Fall der Kostenumlage der Müllgebühren durch den Vermieter äußern.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde: Der Mieter beanstandet mit Anwaltsschreiben die in der Betriebskostenabrechnung enthaltene Kostenposition Müllgebühren und zieht unter Bezugnahme des vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ den aus seiner Sicht überhöhten Betrag sowie die ihm entstandenen Rechtsanwaltskosten von der Miete ab. Da der Vermieter die Abzüge für nicht gerechtfertigt erachtete, verklagte er den Mieter auf Zahlung und bekam Recht.
Der BGH entschied mit Urteil vom 06. Juli 2011, Az.: VIII ZR 340/10, dass der Mieter die Darlegungs- und Beweislast der Anspruchsvoraussetzungen hat, wenn er einen Schadensersatzanspruch geltend macht mit der Behauptung, dass der Vermieter den Grundsatz des Wirtschaftlichkeitsgebots verletzt habe. Der Verweis des Mieters auf den „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ reicht insofern nicht aus. Dem Betriebskostenspiegel kommt keine Aussagekraft im Einzelfall zu, weil die Kostenstruktur der Betriebskosten je nach Region und Kommune unterschiedlich ausfällt. Der BGH führte weiter aus, dass dem Vermieter zudem kein Fehlverhalten vorgeworfen werden konnte, denn der Grund für die relativ hohen Müllgebühren war der Einzug der für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen durch die Gemeinde, da Mieter der Wohnanlage Restmüll in diese warfen. Dass der Vermieter in der Folgezeit Anlass gehabt hätte, von einem verbesserten Mülltrennungsverhalten der Mieter auszugehen und sich bei der Gemeinde um eine erneute Aufstellung kostenloser gelber Tonnen zu bemühen, war von dem Mieter nicht dargelegt worden. Weiter begründete der BGH seine Entscheidung damit, dass im Übrigen eine solche Pflichtverletzung nicht für die hohen Müllkosten ursächlich gewesen wäre, da die Mieter auch nach der Entziehung der gelben Tonnen den Verpackungsmüll kostenlos unter Verwendung gelber Säcke hätten entsorgen können, worüber sie informiert waren. Dass dies geschehen wäre und sich deswegen die Anzahl kostenpflichtiger Restmülltonnen hätten reduziert werden können, hatte der Beklagte ebenfalls nicht dargelegt.
Mit der Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass der bloße Hinweis auf den sog. „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ den Vortrag nicht ersetzt, warum der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung überhöhte Kostenpositionen abgerechnet haben soll. Hier müssen die konkreten Umstände vorgetragen werden, woraus sich der Verstoß ergibt. Dies ist bei dem komplexen Recht der Nebenkosten im Einzellfall schwer, so dass Sie, verehrte Mitglieder, weiterhin gut beraten sind, bei Fragen Ihren Mieterschutzverein, den Interessenverband Mieterschutz e.V., aufzusuchen. Sprechen Sie uns gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
