Vorbehaltlose Erstattung des Betriebskostenguthabens durch den Vermieter ist kein Schuldanerkenntnis – Newsletter Juni 2012
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Vorbehaltlose Erstattung des sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens ist kein Schuldanerkenntnis.
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob die vorbehaltlose Erstattung eines aus einer Betriebskostenabrechnung folgenden Guthabens der Mieter ein Schuldanerkenntnis des Vermieters darstellt.
In dem vom BGH entschiedenen Fall erteilte der Vermieter dem Mieter im Juli 2007 die Nebenkostenabrechnung 2006 und schrieb ihm das sich ergebende Guthaben von EUR 185,96 gut. Hiernach stellte der Vermieter fest, dass die Heizkosten zu seinen Ungunsten falsch abgerechnet wurden und übersandte dem Mieter im Dezember 2007 eine korrigierte Abrechnung, aus der sich ein um EUR 138,08 geringeres Guthaben ergab. Diesen Differenzbetrag buchte der Vermieter aufgrund der ihm erteilten Einzugsermächtigung von dem Konto des Mieters ab, wogegen sich der Mieter zur Wehr setzte und den Vermieter letztendlich auf Rückzahlung verklagten musste.
Der BGH wies die Klage des Mieters ab und entschied mit Urteil vom 12. Januar 2011, Az.: VIII ZR 296/09, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich – innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB – zu Lasten des Mieters korrigieren darf, wenn er das sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung ergebende Guthaben vorbehaltlos dem Mieterkonto gutgeschrieben hat. Hierzu führte der BGH aus, dass die durch das Mietrechtsreformgesetz eingeführten Abrechnungsund Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 BGB für Betriebskosten gewährleisten, dass die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses nach überschaubarer Zeit Klarheit über ihre Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum erlangen. Angesichts dessen rechtfertigt die bloße Zahlung des sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens noch nicht die Annahme eines Schuldanerkenntnisses, das den in der Abrechnung genannten Betrag verbindlich werden lässt.
Obwohl die vorliegende Entscheidung zum Nachteil des Mieters ausfiel, dürfte sie für die mieterseitig orientierte Beratungspraxis von Bedeutung sein. Denn: Der umgekehrte Fall, nämlich die Frage, ob die vorbehaltlose Zahlung einer Nachforderung aus einer Nebenkostenabrechnung durch den Mieter ein Schuldanerkenntnis darstellt mit der Folge, dass er mit der Geltendmachung von Einwendungen und eines Rückzahlungsanspruches aufgrund einer zu korrigierenden Abrechnung ausgeschlossen ist, ist bisher noch nicht höchstrichterlich entschieden worden. Mit dem Umkehrschluss der vorgenannten Entscheidung dürfte dies nunmehr zu verneinen sein, so dass der vorbehaltlose Ausgleich einer Nachforderung dann folgenlos ist, wenn die einjährige Einwendungsfrist für den Mieter noch nicht abgelaufen ist.
Sollten Sie, verehrte Mitglieder, hierzu Fragen haben, steht Ihnen Ihr Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., gern zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.
Ihr Mieterschutz-Team
