Voraussetzungen einer Verwertungskündigung – Newsletter Mai 2013
Entscheidung des Bundesgerichtshofes: Zu den Voraussetzungen einer
Verwertungskündigung
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung hat der BGH erneut Anlass gehabt, die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zu konkretisieren.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde: Die Vermieterin, eine ungeteilte Erbengemeinschaft, ist nach dem Ende der staatlichen Verwaltung eines in der ehemaligen DDR liegenden Einfamilienhauses, in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahre 2007 kündigte sie das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter mit der Begründung, dass sie beabsichtige, das sanierungsbedürftige und verlustbringende Mietobjekt zum Zwecke der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verkaufen. Die erstrebte Erbauseinandersetzung lasse sich nur durch Verkauf bewerkstelligen, der in absehbarer Zeit nur in unvermietetem Zustand möglich sei.
Der BGH gab der Vermieterin dem Grunde nach Recht und entschied mit Urteil vom 08. Juni 2011, Az.: VIII ZR 226/09, dass bei der Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, auch das grundsätzliche Interesse des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, zu berücksichtigen ist und eine Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls zu erfolgen hat. Hierzu führte der BGH weiter aus, dass ein erheblicher Nachteil nicht schon deshalb verneint werden kann, weil die Vermieterin das Grundstück als Erbe bereits im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat und seit der Beendigung der staatlichen Verwaltung keine wesentliche Verschlechterung eingetreten ist. Denn dies liefe darauf hinaus, die Eigentümer ehemals staatlich verwalteter Wohnungen an den bei Aufhebung der Verwaltung gegebenen Zuständen auch nach deren Beendigung festzuhalten und ihnen zuzumuten, dauerhaft Verluste ohne eigene Verwertungsmöglichkeit hinzunehmen.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu der Verwertungs- kündigung bekräftigt und sie insbesondere mit dem Eigentumsgrundrecht begründet. In der Sache selbst hat der BGH den Rechtsstreit zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Dort sollen u.a. Feststellungen zu den maßgeblichen Fragen der seitens der Vermieterin behaupteten Unrentabilität des Grundstücks, zur Höhe des Mindererlöses bei einem Verkauf im vermieteten Zustand bzw. zur Unverkäuflichkeit im vermieteten Zustand. Da – wie der vorliegende Fall zeigt – derartige Detailfragen streitentscheidend sind, sollten Sie, verehrte Mitglieder, bei derartigen Fragen auf die Erfahrung Ihrer Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurückgreifen. Sprechen Sie uns gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
