Verweigerung der Untervermietung – außerordentliches Kündigungsrecht – Newsletter Juli 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis der Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der Untermieter nicht besteht.
Liebe Mitglieder,
einige von Ihnen befanden sich eventuell schon einmal in der schwierigen Situation, dass die Beendigung eines Mietverhältnis zum beabsichtigten Termin aufgrund eines mit dem Vermieter wechselseitig vereinbarten Verzichts des Rechts zur ordentlichen Kündigung nicht möglich war. Der Gesetzgeber hat diese Situation erkannt und dem Mieter in derartigen fällen das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines derartigen Mietverhältnisses eingeräumt, wenn der Vermieter dem Mieter zuvor die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert hat.
Mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung musste sich der BGH mit der Frage befassen, ob der Mieter aufgrund der besonderen tatsächlichen Umstände des Falles mit seinem ihm grundsätzlich zustehenden Kündigungsrecht ausgeschlossen ist.
Der Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass den Mietern die ordentliche Kündigung zum gewünschten Termin aufgrund des mit dem Vermieter vereinbarten Kündigungsverzichts nicht möglich war. Aus diesem Grunde baten sie den Vermieter um die Erlaubnis der Untervermietung, welche der Vermieter den Mietern nicht erteilte. Aus diesem Grunde nahmen die Mieter das gesetzlich geregelte Sonderkündigungsrecht in Anspruch und kündigten das Mietverhältnis, obwohl sie wussten, dass der von ihnen dem Vermieter benannte Untermieter gar kein Interesse an der Untermiete hatte.
Der BGH entschied mit Urteil vom 11. November 2009, Az.: VIII ZR 294/08, dass die Ausübung eines sich aus der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung ergebenden außerordentlichen Kündigungsrechts rechtsmissbräuchlich ist, wenn dem kündigenden Hauptmieter bekannt ist, dass ein Mietinteresse der benannten Untermieter nicht besteht.
Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass das gesetzlich eingeräumte Sonderkündigungsrecht den Hauptmieter, dem die Erlaubnis der an sich berechtigten Untervermietung nicht erteilt worden ist, aus der Zwangslage befreien will, die sich aus dem weiteren Festhalten an dem Hauptmietvertrag ergeben würde. Diese Zwangslage besteht indes nicht, wenn es an einem Nutzungsinteresse der benannten Untermieter fehlt.
Mit dieser Entscheidung, die zu Lasten der Mieter erging, machte der BGH von der Ausnahme der Regel der grds. möglichen Ausübung des Sonderkündigungsrecht des Mietverhältnisses bei der unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung Gebrauch. Die Entscheidung erging dabei zu einer besonderen Konstellation eines Einzelsachverhalts, zeigt jedoch einmal mehr, dass jeder Fall anders gelagert und sorgfältig zu behandeln ist. Sofern Sie, verehrte Mitglieder, Beratungsbedarf zu derartigen oder anderen Fällen haben, sprechen Sie Ihren Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
