Unwirksame Mietvertragsklausel zur Heizperiode – Newsletter Oktober 2006
Liebe Mitglieder,
in vielen älteren Mietverträgen finden sich noch Klauseln nach denen der Vermieter die Wohnung nur während der Heizperiode vom 01.Oktober bis 30.April zu beheizen hat oder eine Beheizung nur in der Zeit von 9.00 bis 22.00 Uhr vorgenommen wird.
Diese Klauseln sind unwirksam. Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung so mit Wärme zu versorgen, dass sie vom Mieter bewohnt werden kann. Auch an kalten Sommertagen muss sichergestellt sein, dass die Wohnung auf eine angemessene Temperatur erwärmt werden kann. Mit der Frage welche Raumtemperatur für eine Wohnung angemessen ist, hat sich der Bundesgerichtshof bereits in einer Entscheidung aus dem Jahr 1991 auseinander gesetzt und eine Mindesttemperatur von 20° Celsius als ausreichend erachtet, Urteil vom 15. Mai 1991 BGH VIII ZR 38/90.
Der Vermieter ist aus Gründen der Energieeinsparung berechtigt während der Nachtstunden die Heizung herunterzuschalten. Da sich der Bundesgerichtshof noch nicht mit den Mindesttemperaturen in den Nachtstunden beschäftigt hat, ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Nach Auffassung des Amtsgerichts Hamburg (Az. 41a C 1371/93) ist eine Absenkung in der Zeit von 24.00 bis 6.00 Uhr auf 16° bis 17° Celsius zulässig. Nach dem Amtsgericht Fürstenwalde (Az. 12 C 481/04) muss eine Mindesttemperatur von 18° Celsius in der Zeit von 23.00 bis 6.00 Uhr erreicht werden. Das Amtsgericht Hannover (Az. 514 C 18524/83) lässt eine Absenkung bereits ab 22.00 bis 7.00 Uhr auf eine Raumtemperatur von 17° Celsius zu.
Liegen die Raumtemperaturen dauerhaft unter den angegebenen Tages- und Nachtwerten besteht ein Anspruch des Mieters auf Mietminderung.
Keine Rolle spielt wie der Mieter die Mindesttemperatur erreicht. Ist eine Beheizung der Wohnung auf 20° bis 21° Celsius nur mit voll aufgedrehten Heizkörpern und einem entsprechend hohen Kostenaufwand möglich, besteht kein Anspruch gegenüber dem Vermieter eine bessere Wärmedämmung oder sonstige einsparende Maßnahmen vorzunehmen. Bereits bei der Entscheidung über die Anmietung sollte daher der wärmetechnische Zustand der Wohnung berücksichtigt werden. Erd- und Dachgeschosswohnungen haben einen höheren Heizbedarf als Wohnungen in Zwischengeschossen. Ältere Häuser sind in der Regel schlechter gedämmt als Neubauten. Wenn möglich sollte man sich die Heizkostenabrechnung des Vormieters vorlegen lassen.
Durch ein vorausschauendes Heizverhalten hat man es selbst in der Hand auf den Verbrauch Einfluss zu nehmen. Beispielsweise sollten die Heizkörper in den kalten Wintermonaten beim Verlassen der Wohnung nie ganz abgedreht werden. Die Wände wirken wie ein Wärmespeicher. Kühlen diese zu stark aus, wird zunächst viel Energie zum Aufwärmen der Wände benötigt. Eine abgesenkte Raumtemperatur von ca. 16° Celsius verhindert ein zu starkes Auskühlen der Wände, so dass auch der Energieaufwand für die Erwärmung auf eine behagliche Raumtemperatur am Feierabend geringer ausfällt. Wird der individuelle Verbrauch über so genannte Heizkostenverdunster mit jährlich wechselnder farblicher Flüssigkeit erfasst, kann man doppelt sparen. Aufgrund der physikalischen Beschaffenheit der Messflüssigkeiten ist die Verdunstung bei einer starken Aufheizung größer als bei einer konstanten Temperatur. Auch ein Hitzestau führt zu einem erhöhten Verbrauch. Ein Hitzestau entsteht, wenn der Heizkörper durch schwere Vorhänge oder Möbel verdeckt wird. Da die Wärme nicht ungehindert in den Raum entweichen kann, ist die Temperatur vor dem Heizkörper wesentlich höher als im Raum selbst. Es verdunstet mehr Meßflüssigkeit als durch die Wärmeabgabe des Heizkörpers gerechtfertigt wäre.
Sollte Ihnen die Heizkostenabrechnung trotz eines verantwortungsbewussten Umgangs zu hoch erscheinen: Lassen Sie die Abrechnung durch unsere Spezialisten prüfen. Für Mitglieder ist die Überprüfung kostenlos.
Mit freundlichen Grüßen
Interessenverband Mieterschutz e.V.
Birgit Bärwecke – Vorstand –
