Streitigkeiten um Mietnebenkosten – Newsletter Juli 2011
Die Nebenkostenabrechnung
Streitigkeiten um Mietnebenkosten beschäftigen besonders häufig die Gerichte, und dies aus gutem Grund: Die Lebenshaltungskosten werden teurer, so dass der Vermieter versucht, sämtliche seiner Mietnebenkosten auf den Mieter abzuwälzen, wohingegen der Mieter sparen muss und die Nebenkostenabrechnung hinterfragt. Da die Kosten von Jahr zu Jahr steigen, spricht man von den Mietnebenkosten bereits von der sog. zweiten Miete. Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber ein kompliziertes System geschaffen hat, aus dem herausgefunden werden muss, bei welchem Mietverhältnis welche Nebenkosten in welcher Weise berücksichtigt werden können und müssen. Dies hat zur Folge, dass eine Vielzahl von Nebenkostenabrechnungen falsch sind.
Unter den Nebenkosten versteht man die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück entstehen, vgl. § 1 Abs. 1 Betriebskostenverordnung. Dabei handelt es sich u.a. um Kosten für Grundsteuer, Kalt-, Warm- und Abwasser, Heizkosten, Auslagen für den Aufzug, die Straßenreinigung und Müllabfuhr, die Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, die Gartenpflege, die Beleuchtung, die Schornsteinreinigung, Versicherungen, den Hausmeister, die Gemeinschaftsantenne oder das Breitbandkabel, etc. Bei der Überprüfung von Abrechnungen kommt es allerdings nicht selten vor, dass zusätzlich Anschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen oder Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht werden. Diese Positionen sind keine vom Wohnungsmieter zu zahlenden Betriebskosten.
Abgerechnet wird über die Betriebskosten, die ausdrücklich im Mietvertrag genannt werden. Eine Abrechnung hat dann zu erfolgen, wenn im Mietvertrag eine Vorauszahlung des Mieters vereinbart ist. Ist eine pauschale Zahlung der Nebenkosten vereinbart, kann der Vermieter aufgrund einer Abrechnung für das zurückliegende Jahr keine Nachzahlung verlangen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes muss die Nebenkostenabrechnung für einen juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeten Laien nachvollziehbar sein. Erforderlich ist eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen und der hierfür angefallenen Gesamtkosten. Um den individuellen Kostenanteil des Mieters zu berechnen, muss der Verteilungsschlüssel genannt worden sein. Ist der Verteilungsschlüssel unklar, muss dieser durch den Vermieter erläutert werden. Vorabzüge nicht umlagefähiger Kosten müssen ausgewiesen sein. Den so errechneten anteiligen Gesamtkosten des Mieters sind dann seine Vorauszahlungen gegenüberzustellen. Erfüllt die Abrechnung diese Mindestvoraussetzungen nicht, ist sie unwirksam.
Der Gesetzgeber hat Sanktionen vorgesehen, um den Streit über das Abrechnungsergebnis beschleunigt zu beenden. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb eines Jahres seit Ende der Verbrauchsperiode ab, so ist er mit Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen, § 556 Abs. 3 BGB. Umgekehrt ist der Mieter mit solchen Einwendungen ausgeschlossen, die er nicht binnen einen Jahres seit Übersendung der Abrechnung dem Vermieter mitgeteilt hat, § 556 Abs. 5 BGB. Die Ausschlüsse zu Lasten Vermieter bzw. Mieter gelten indes nicht, wenn die Fristversäumnisse auf Umständen beruhen, die der Vermieter bzw. der Mieter nicht zu vertreten haben.
Um die Höhe der Kosten zu überprüfen, hat der Mieter einen Anspruch auf Einsicht in die Rechnungen. Befindet sich der Wohnsitz des Vermieters und des Mieters in der gleichen Gemeinde, steht dem Mieter grundsätzlich kein Recht zu, sich die Abrechnungsbelege in Kopie zu übersenden zu lassen; vielmehr muss er sich von dem Vermieter auf die Belegeinsichtnahme in den Räumen des Vermieters verweisen lassen.
Die in Rechnung gestellten Leistungen dürfen nicht überteuert sein. Der Vermieter ist zu einer sparsamen Bewirtschaftung verpflichtet. Es gilt das Wirtschaftlichtkeitsgebot.
Da die Rechtsprechung nicht immer einheitlich und angesichts der vielfachen Gestaltungsmöglichkeiten und unterschiedlichen Gegebenheiten oft einzelfallbezogen ist, ist der Mieter bei Streitfragen gut beraten, die ihm erteilten Nebenkostenabrechnung überprüfen zu lassen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
