Schönheitsreparaturen – unrenovierte Wohnung – Mieterbrief Januar 2017
Sachverhalt
Die Vermieter eines 58 Jahre andauernden Mietverhältnisses verlangten von den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie verwiesen auf verschiedene Klauseln im Mietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen von den Mietern zu leisten waren. Weiter war ausgeführt, dass die Vermieter vor Übergabe der Wohnung an die Mieter keine Arbeiten an der Wohnung vorzunehmen hatten.Die Kinder der Mieter entgegneten, dass eine Endrenovierungspflicht nicht besteht. Ihre Eltern hätten die unrenoviert übergebene Wohnung auf eigene Kosten renovieren müssen. Es wäre daher ungerecht, wenn man als Mieter sowohl beim Einzug als auch beim Auszug Schönheitsreparaturen durchführen müsste. Die Vermieter haben bestritten, dass die Wohnung unrenoviert an die Mieter übergeben wurde. Sie haben die geforderten Schönheitsreparaturen zunächst auf eigene Kosten ausführen lassen und verlangten von den Mietern Schadenersatz.
Das Urteil
Das Landgericht Berlin verurteilte die Mieter (Urteil vom 18.08.2015, Az. 63 S 114/14)! Diese mussten Schadenersatz in Höhe der Renovierungskosten zahlen, da sie verpflichtet waren, Schönheitsreparaturen auszuführen. Nach der gesetzlichen Ausgangslage muss der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführen. Diese Pflicht kann aber mittels Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Abwälzungsklausel kann wiederrum unwirksam sein, wenn der Mieter auch beim Einzug eine Instandsetzung vornehmen musste, weil ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde. Insgesamt müsste der Mieter dann nämlich zweimal renovieren und damit auch die Abnutzungen beseitigen, die durch seinen Vormieter verursacht worden sind, vgl. Bundesgerichtshof, Urteil v. 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14. Dabei trifft den Mieter aber die Beweislast, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde. In dem oben genannten Fall konnten die Kinder der Mieter diesen Beweis nicht erbringen. Sie hatten nur pauschal behauptet, dass ihre Eltern zu Beginn des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchführen mussten. Da der nötige Nachweis fehlte und die Wohnung laut einem Sachverständigen tatsächlich renovierungsbedürftig gewesen ist, mussten die Kinder den verlangten Schadenersatz leisten.
Praxishinweis
Das Urteil zeigt, wie wichtig ein Übernahmeprotokoll und ein Übergabeprotokoll sind. Der Mieter muss nicht sowohl beim Einzug, als auch beim Auszug renovieren. Wenn er dies verweigern will, muss er aber den jeweiligen Zustand der Wohnung beweisen können. Mit Urteil vom 02.10.2015 hat das Landgericht Berlin weiter entschieden, dass eine Wohnung immer dann als unrenovierert gilt, wenn sie Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist. Wenn der Mieter einer solchen Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, muss ihm ein angemessener Ausgleich gewährt werden, z.B. durch den Erlass einer Nettokaltmiete. Andernfalls ist die Klausel unwirksam.
