Schimmel in der Mietwohnung – Newsletter November 2005
Liebe Mitglieder,
mit sinkenden Außentemperaturen steigt die Zahl der Schimmelfälle an.
Schimmelbildung in Wohnräumen kann ganz unterschiedliche Ursachen haben. Die häufigsten Gründe sind bauliche Mängel, ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter oder eine Kombination von beidem. Die konkrete Ursache lässt sich oftmals nur durch die Hinzuziehung eines Bausachverständigen feststellen.
In der Praxis laufen die Schimmelfälle nach einem immer wiederkehrenden Automatismus ab: Auf die Mängelanzeige oder Mietminderung des Mieters erfolgt die Antwort des Vermieters, dass die Schimmelbildung auf einem falschen Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters beruhe und die Verteidigung des Mieters, dass dies nicht sein könne und die Feuchtigkeit an der Bausubstanz liege. Durch die gegenseitigen Schuldzuweisungen und pauschalen Behauptungen wird der Schimmel nicht beseitigt. Hilfreicher bei der Lösung des Problems ist ein Blick auf die Beweislastverteilung. D.h. die Frage, wer bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung für die Ursache des Schimmels beweispflichtig ist.
Zunächst einmal muss der Mieter das Vorliegen des Mangels nachweisen. Das ist gerade bei Schimmel, der zumeist sichtbar zutage tritt, in der Regel einfach. Der Vermieter muss dann beweisen, dass die Ursache des Schimmels nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt. Der Vermieter trägt also zunächst die Beweislast dafür, dass kein Baumangel vorliegt. Er hat notfalls einen Sachverständigen auf eigene Kosten zu beauftragen, der die Ursache der Schimmelbildung begutachtet. Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass der Schimmel nicht durch einen baulichen Mangel verursacht wurde, muss der Mieter im Gegenzug nachweisen, dass er die Schimmelbildung nicht zu vertreten hat.
Der Mieter hat die Schimmelbildung dann nicht zu vertreten, wenn er die Räumlichkeiten ordnungsgemäß beheizt und belüftet hat. Die ideale Raumtemperatur zur Vermeidung von Schimmel liegt bei 21°/22° Celsius. Bei dieser Temperatur kann die Raumluft am meisten Feuchtigkeit binden. Feuchtigkeit entsteht nicht nur beim Kochen und Duschen, sondern alleine durch den Aufenthalt von Menschen und Tieren in der Wohnung. Im Schlaf kann ein Mensch beispielsweise bis zu einem Liter Feuchtigkeit abgeben. Ist die Raumtemperatur zu niedrig, kann die Raumluft weniger Feuchtigkeit aufnehmen. Die abgegebene Feuchtigkeit kondensiert an den kältesten Stellen der Wohnung – den Außenwänden und Fenstern -. Es bildet sich Schimmel. Wer seine Räumlichkeiten in den Wintermonaten nicht ausreichend heizt, riskiert am falschen Ende zu sparen.
Zur richtigen Beheizung kommt die ordnungsgemäße Belüftung. Da sich die Raumluft mit Feuchtigkeit anreichert, muss der Mieter für einen regelmäßigen Luftaustausch sorgen. Die Fenster sind je nach Außentemperatur für mehrere Minuten zu öffnen, damit die feuchte Raumluft entweicht und trockene Außenluft hereinströmt. Nach Auffassung des OLG Frankfurt (Az. 19 U 7/99) ist der Mieter verpflichtet zweimal morgens und einmal abends eine solche Stoßbelüftung vorzunehmen. Eine Kippstellung der Fenster ist nicht ausreichend. Gegenteilig begünstigt eine Kippstellung die Schimmelbildung. Statt der Raumluft entweicht die nach oben steigende Wärme des Heizkörpers. Die Fensterstürze kühlen stark aus. Die Feuchtigkeit kondensiert an den viel zu kalten Fensterstürzen. Es bildet sich Schimmel.
Mit einer ausgewogenen Beheizung und Belüftung der Wohnung lassen sich Heizkosten sparen und Schimmelbildungen vermeiden.
Wir wünschen Ihnen zum Abschluss frohe Weihnachten und einen guten Rutsch ins neue Jahre. Auch 2006 werden wir Sie mit unseren Mieterbriefen über aktuelle mietrechtliche Themen informieren.
Mit freundlichen Grüßen
INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V.
