Schadenersatz bei Auszug wg. vorgetäuschtem Eigenbedarf – Newsletter Juli 2009
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befassen, ob ein Mieter Schadensersatz gegen den Vermieter bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf bei einer formal unwirksamen Kündigung verlangen kann.
Der Entscheidung lag eine Klage des Mieters gegen den Vermieter auf Rückgabe des Mietobjektes, hilfsweise wegen Schadensersatzansprüchen zugrunde, nachdem der Mieter aufgrund einer mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung aus der Mietwohnung ausgezogen war. Die Vereinbarung ging der Mieter ein, weil der Vermieter das Mietverhältnis in der Vergangenheit mehrfach wegen Eigenbedarfs gekündigt sowie eine Räumungsklage und Schadensersatzforderungen bei nicht rechtzeitiger Räumung angedroht hatte. Kurz nach dem Auszug musste der Mieter jedoch in Erfahrung bringen, dass der Vermieter das Mietshaus über einen Makler zum Verkauf anbot, wovon der Vermieter später indes Abstand nahm. Der Mieter vertritt die Auffassung, der Vermieter hätte den Eigenbedarf nur vorgetäuscht und erhob Klage.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 08. April 2009, Az.: VIII ZR 231/07, dass einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs hin auszieht, Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zustehen, wenn der Vermieter sein berechtigtes Interesse an dem Eigenbedarf nicht in seinem Kündigungsschreiben angegeben hat und die Kündigung deshalb mangels inhaltlicher Begründung formell unwirksam ist. Diese Grundsätze sollen sogar dann zum Tragen kommen, wenn der Vermieter dem Mieter den Eigenbedarf schlüssig dargetan hat und der Mieter keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
Der BGH begründet seine Entscheidung damit, dass es nicht entscheidend ist, ob der Mieter – wie im vorliegenden Fall durch die getroffene einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses – bereits zur Räumung verpflichtet ist, sondern allein, ob er das Räumungsverlangen für berechtigt halten darf, weil er keinen Anlass hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu dem geltend gemachten Eigenbedarf zu zweifeln. Dabei kommt es nicht auf die Frage der formellen Wirksamkeit der Kündigungserklärung an, da der Mieter die Wohnung nicht aus freien Stücken räumt, sondern in der Vorstellung, dazu unter dem Eindruck des als bestehend angenommenen Eigenbedarfs des Mieters verpflichtet zu sein.
Mit der Entscheidung stellt der BGH klar, dass es bei einer mieterseitigen Schadensersatzforderung bei Auszug aus der Mietwohnung nach vorgetäuschtem Eigenbedarf entscheidendes Kriterium ist, ob der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters als begründet und damit für berechtigt halten darf, wozu die Gesamtumstände des Einzelfalles zu überprüfen sind.
Auch hier sind Sie gut beraten, wenn Sie in einem ähnlich gelagerten Fall auf die Kenntnisse und Erfahrungen Ihres Beraters des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. zurückgreifen können.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
