Minderung wg. Umweltmangel / Bolzplatzurteil – Mieterbrief August 2017
Der Sachverhalt
Die Mieter einer Wohnung in Hamburg wohnten seit 1993 in einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse. Auf dem Gelände der benachbarten Schule wurde 2010, 20 Meter von der Terrasse der Mieter entfernt, ein Bolzplatz errichtet. Diesen Bolzplatz sollten Kinder bis 12 Jahre von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr nutzen dürfen. Tatsächlich wurde der Platz von Jugendlichen nach 18:00 Uhr und auch am Wochenende genutzt. Daraufhin minderten die Mieter die Miete wegen Vorliegens von Umweltmängeln. Der Vermieter klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete.
Das Urteil
Mit Erfolg! Nachdem das Landgericht Hamburg noch den Mietern Recht gab, hob der Bundesgerichtshof die Hamburger Entscheidung auf. Mit Urteil vom 29.04.2015, Az. BGH VIII ZR 197/14 entschied der BGH, dass bei Umweltmängeln bei Vertragsabschluss eine „Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung“ getroffen werden muss. Nur dann könnten Mieter wegen späterer Verschlechterungen oder nachträglichen Veränderungen eine Mietminderung geltend machen. Umweltmängel sind Einwirkungen auf die Mietsache von außen. Fehlt eine solche Beschaffenheitsvereinbarung, muss eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages erfolgen und geklärt werden, wie viel nachträglichen Lärm ein Mieter hinnehmen muss. Dies kann nur unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung beantwortet werden, was bedeutet, dass der Mieter nur Ansprüche geltend machen kann, wenn der Vermieter selbst gegen die Lärmbelästigung vorgehen kann. Das war hier ausgeschlossen, weil ihm Entschädigungsansprüche nach § 22 des Bundesimmissionsschutzgesetzes nicht zustanden. Nach dieser Vorschrift sind Geräuscheinwirkungen, die u.a. von Kindertageseinrichtungen und Kinderspielplätzen ausgehen, im Regelfall keine sog. “schädlichen Umwelteinwirkungen”.
Hinweis für die Praxis
Das Urteil führt zu einer Einschränkung des Minderungsrechtes wegen Umweltmängeln. Die Vorstellung des Bundesgerichtshofs, Mieter und Vermieter treffen bei Vertragsschluss eine Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung hinsichtlich etwaigen Lärms, ist lebensfremd. Niemand kann voraussehen, wie sich die Umgebung des Mietobjektes entwickelt. Selbst wenn würde sich wohl kein Vermieter auf eine solche Vereinbarung einlassen. ___________________
