Mietminderung bei Flächenunterschreitung der Wohnungsgröße – Newsletter Oktober 2011
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf fehlende Verbindlichkeit der im Mietvertrag angegebenen Wohnungsgröße
Liebe Mitglieder,
zum wiederholten Male musste der BGH Sachverhalte klären, in denen es um Mietminderung wegen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % ging. In einer aktuellen Entscheidung war fraglich, ob eine derartige Mietminderung in Betracht kommt, wenn die Parteien in dem Vertrag deutlich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient.
In dem zu entschiedenen Fall lag dem BGH folgender Regelung zur Wohnungsgröße vor:
„Vermietet werden … folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Wohnung ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“
Der Mieter minderte die Miete wegen Flächenunterschreitung und beruft sich darauf, dass die tatsächliche Größe der Wohnung nur 41,63 m² betrage. Somit läge ein Mangel vor, da die Abweichung mehr als 10 % betrage. Der Vermieter verwies dagegen auf die vertragliche Vereinbarung und verklagte den Mieter auf Zahlung rückständiger Mieten.
Der BGH gab dem Vermieter Recht und entschied mit seinem Urteil vom 10. November 2010, Az.: VIII ZR 306/09, dass aufgrund der maßgeblichen Vertragsgestaltung ein zur Minderung der Miete führender Mangel wegen einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % nicht vorliegt, weil die Angabe der Größe in dem Mietvertrag der Parteien nicht – wie dies sonst regelmäßig der Fall ist – als verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Zur weiteren Begründung verwies der BGH auf die ausdrückliche Bestimmung der Parteien zum Mietgegenstand, wonach die Angabe der Quadratmeterzahl gerade nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen, sondern der räumliche Umfang der Mietsache sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben soll.
Mit diesem Urteil hat der BGH eine weitere Klärung der zahlreichen Fragen hinsichtlich der Mietminderung wegen Wonhflächenabweichung herbeigeführt. Allerdings sind – wie in den vorausgegangenen Mieterbriefen bereits hingewiesen – sämtliche Probleme zu dieser Thematik noch nicht geklärt. Sofern Sie Fragen hierzu haben, greifen Sie auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurück. Sprechen Sie uns gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
