Mieterhöhung / Genossenschaftswohnung – Gleichbehandlungsgrundsatz – Newsletter März 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
“Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall einer Mieterhöhung nur gegenüber einem einzelnen Mieter einer Genossenschaftswohnung”
Liebe Mitglieder,
in einer aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof damit beschäftigen, ob der Mieter einer Genossenschaftswohnung eine Mieterhöhung der Vermieterin mit dem Argument abwehren kann, dass die Vermieterin die Miete ihm gegenüber als einzigem Mitglied der Genossenschaft erhöht.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH´s zugrunde: Durch umfangreiche Sanierungsarbeiten ist der Gebrauch der Mietwohnung für den Mieter, der bei der Vermieterin ein Genossenschaftsmitglied ist, in erheblicher Weise beeinträchtigt, so dass der Mieter als einziges Genossenschaftsmitglied die Miete mindert. Die Vermieterin wies darauf hin, dass sie von einer Mieterhöhung aus Anlass der Modernisierungsmaßnahmen absehen wird, wenn die Mieter und Genossenschaftsmitglieder nicht auf ihrem Minderungsrecht bestehen. Der Mieter ließ sich auf diese Absprache nicht ein und minderte die Miete, woraufhin der Vermieter den Mieter als einziges Genossenschaftsmitglied auf eine Mieterhöhung in Anspruch nahm.
Der Bundesgerichtshof entschied mit seinem Urteil vom 14. Oktober 2009, Az.: VIII ZR 159/08, dass die Vermieterin mit ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt, und zwar auch dann nicht, wenn sie den Mieter als einziges Mitglied der Genossenschaft in Anspruch nimmt. Der Bundesgerichtshof führt hierzu aus, dass der Mieter – in gleicher Weise wie die anderen Genossenschaftsmitglieder – die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem (freiwilligen) Verzicht der Vermieterin auf eine Mieterhöhung hatte. Der Verweis des Mieters auf die Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes durch den Vermieter geht fehl, da er neben seiner durchgeführten Mietminderung nicht zusätzlich von der Vermieterin verlangen kann, dass sie freiwillig auf die Mieterhöhung ihm gegenüber verzichtet.
Mit dieser Entscheidung hatte der BGH einen praktisch relevanten Fall zu entscheiden. In der Beratungspraxis kommt häufig die Sachverhaltskonstellation vor, dass der Vermieter einer großen Genossenschaftswohnanlage die einzelnen Mieter und Genossen bei einer durchzuführenden Modernisierungsmaßnahme vor die Wahl stellt, ihr Mietminderungsrecht nicht auszuüben, so dass vermieterseitig im Gegenzuge auf eine Mieterhöhung ganz bzw. teilweise verzichtet wird. Sofern sich der Mieter aber dazu entscheidet, auf sein berechtigtes Recht zur Mietminderung nicht zu verzichten, kann er dann eine nur ihm gegenüber als einziges Genossenschaftsmitglied geltend gemachte Mieterhöhung nicht mit dem Argument begegnen, dass der Vermieter damit gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt.
Damit ist es für Sie, verehrte Mitglieder, einmal mehr sinnvoll, abzuwägen, ob Sie bei einer derartigen Sachverhaltskonstellation auf Ihr Mietminderungsrecht verzichten, um keine Mieterhöhung zu erhalten. Bei dieser Abwägung helfen wir Ihnen gern. Sprechen Sie hierzu Ihren fachkundigen Berater beim Mieterverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
