Mieterhöhung – Doppelte Berücksichtigung der Modernisierung – Mieterbrief Dezember 2016
Der Sachverhalt
Der Vermieter hat im Haus Modernisierungarbeiten durchgeführt und vom Mieter eine finanzielle Beteiligung an den Arbeiten gefordert. Dazu hat er dem Mieter zwei Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen. Einerseits sollten 11% der Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, andererseits sollte die Miete unter Berücksichtigung der Modernisierung nach dem Mietspiegel erhöht werden. In dem Erhöhungsverlangen nach dem Mietspiegel gab der Vermieter nicht an, dass er die Modernisierung bei der Eingruppierung der Wohnung in die Merkmale des Mietspielgels bereits berücksichtigt hatte. Der Mieter klagte auf Feststellung, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur einmal berücksichtigen darf und nicht nochmals nach dem Mietspiegel erhöhen kann.
Das Urteil
Mit Erfolg! Das Landgericht Berlin hat in zweiter Instanz mit Urteil vom 30.09.2015, Az. 65 S 240/15 entschieden, dass der Vermieter eine Modernisierung nur einmal in Ansatz bringen darf. Wenn bereits nach §§ 559 ff. BGB eine Erhöhung erfolgt ist, darf nicht nochmals mit der gleichen Begründung nach §§ 558 BGB erhöht werden. Wenn der Vermieter die Miete aufgrund von Modernisierungsarbeiten und nach dem Mietspiegel erhöhen will, muss sich aus diesem Erhöhungsverlangen ergeben, dass der Erhöhung der nicht modernisierte Zustand der Wohnung zugrunde gelegt wird. Wenn der Mieter annehmen muss, dass mit seiner Zustimmung zu der Mieterhöhung seine Beteiligung an den Modernisierungskosten bereits abgegolten ist, ist eine weitere Erhöhung wegen Modernisierung ausgeschlossen.
Hinweis für die Praxis
Zu unterscheiden sind hier zwei Situationen: 1) Der Vermieter kann nacheinander die Miete wegen Modernisierungen UND nach dem Mietspiegel erhöhen, wenn er bei der Erhöhung nach dem Mietspiegel die modernisierte Wohnungsausstattung außer Betracht lässt. Dies sieht das Gesetz in § 558 Absatz 3 BGB sogar ausdrücklich vor. 2) Der hier entschiedene Fall betrifft die Situation, in der der Vermieter auch zweimal die Miete erhöht, aber sich jedes Mal auf die modernisierte Ausstattung der Wohnung bezieht, sich die Modernisierung also doppelt abgelten lässt. Diese Situation hat das Landgericht Berlin für unzulässig erklärt.
