Anspruch auf Vertragsanpassung bei Unwirksamkeit von Mieterhöhungen – Newsletter September 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Der Vermieter kann bei preisgebundenem Wohnraum bei einer unwirksamen Klausel über Schönheitsreparaturen eine Mieterhöhung verlangen
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befassen, ob der Vermieter bei öffentlich gefördertem Wohnraum die Kostenmiete einseitig um den gesetzlich zulässigen Betrag erhöhen kann, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die mieterseitige Pflicht zur Durchführung von Schönheitsrenovierungen unwirksam ist.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die öffentliche Förderung einer im Jahre 1993 angemieteten Wohnung lief Ende 2008 aus und die Vermieterin bot dem Mieter im Wege einer Nachtragsvereinbarung an, die mietvertraglich unwirksamen Schönheitsrenovierungsklausel gegen eine wirksame zu ersetzen. Der Mieter lehnte ab und die Vermieterin verklagte den Mieter deshalb auf Zahlung der gemäß § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung erhöhten Miete.
Der BGH gab der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der erhöhten Miete.
Maßgeblicher Bedeutung kam folgenden Vorschriften zu:
§ 28 II. Berechnungsverordnung:
(4)Die Kosten der Schönheitsreparaturen in der Wohnung sind in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen diese mit höchstens 8,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. …
Art. 11 BayWoBindG (inhaltsgleich mit § 10 Abs. 1 S.1 WoBindG):
(1)Ist der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach diesem Gesetz zulässigen Entgelts verpflichtet, so kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das Entgelt um einen bestimmten Betrag, bei Umlagen um einen bestimmbaren Betrag, bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden soll. …
Der BGH urteilte, dass im zu entscheidenden Fall die Voraussetzungen der vorbenannten Vorschriften erfüllt sind und führte in seiner Entscheidung vom 24. März 2010, Az.: VIII ZR 177/09 aus, dass die Vermieterin einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen kann, wenn sie die Kosten der Schönheitsrenovierungen zu tragen hat. Diese Berechtigung entfällt bei einer Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsrenovierungen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter – wie vorliegend – die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.
Mit diesem Urteil hat der BGH anders entschieden als im frei finanzierten Wohnraum. Der geneigte Leser unserer Mieterbriefe wird sich erinnern, dass der BGH einen derartige Sachverhalt vor kurzem dahingehend entschieden hat, dass dem Vermieter der Anspruch auf Erhöhung der Miete in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerade nicht zustand. Jedoch stellt diese Entscheidung keinen Widerspruch dar. Der preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnraum ist mit dem frei finanzierten Wohnraum nicht vergleichbar, denn die Miete im preisgebundenen Wohnraum wird nach Kostenelementen ermittelt und nicht nach der marktüblichen Miete
Sollten Sie, verehrte Mitglieder, Fragen zu dieser Thematik oder zu ähnlich gelagerten Sachverhalten haben, sprechen Sie Ihren Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
