Mieter muss Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung jedes Jahr neu erheben – Newsletter November 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Der Wohnungsmieter muss Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen jedes Jahr neu erheben.
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Ihnen eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes darstellen, in der sich der BGH mit der Fragestellung befassen musste, ob der Mieter einer Wohnung jedes Jahr Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung neu geltend machen muss.
Der Entscheidung des BGH lag dabei der Sachverhalt zugrunde, dass zwischen dem Mieter und dem Vermieter wiederholt die Umlage der Kostenposition Grundsteuer umstritten war. Hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen der Wirtschaftsjahre 2003 und 2004 wandte der Mieter ein, dass die Grundsteuerkosten mangels mietvertraglicher Vereinbarung nicht umlagefähig seien. In der Nebenkostenabrechnung des Wirtschaftsjahres 2005 rechnete der Vermieter erneut über die Grundsteuerkosten ab, wozu sich der Mieter nicht äußerte. Der Vermieter erhob Klage gegen den Mieter u.a. auf Zahlung der Nachforderungen wegen der Grundsteuerkosten aus den Nebenkostenabrechnungen 2003 bis 2005. Das Amts- und das Landgericht entschieden, dass die Auslegung des Mietvertrages ergebe, dass die Grundsteuerkosten nicht umlagefähig seien. Aus diesem Grunde habe der Mieter diese Kosten für die Abrechnungen 2003 und 2004 nicht zu zahlen. Jedoch habe der Mieter die Grundsteuerkosten für 2005 zu tragen, da er innerhalb der gesetzlichen Frist die Einwendungen nicht erhoben hat. Wegen dieser Entscheidung wandte sich der Mieter an den BGH.
Das Rechtsmittel des Mieters hatte allerdings keinen Erfolg. Mit Urteil vom 12. Mai 2010, Az.: VIII ZR 185/09, entschied der BGH, dass eine erneute Beanstandung der Nebenkostenabrechnung 2005 hinsichtlich der Kostenposition Grundsteuer nicht deshalb entbehrlich war, weil der Mieter bereits hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen 2003 und 2004 eingewandt hatte, dass er die Grundsteuer wegen der fehlenden mietvertraglichen Vereinbarung nicht schulde. Die Beanstandungen früherer Abrechnungen macht das Erheben der Einwendung grundsätzlich auch dann nicht entbehrlich, wenn es sich der Sache nach um die gleiche Einwendung handelt. Sinn und Zweck der maßgeblichen gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB, wonach der Mieter dem Vermieter seine Einwendungen innerhalb eines Jahres ab Zugang der Abrechnung mitteilen muss, ist es, durch Fristablauf Klarheit über die Ansprüche aus Nebenkostenabrechnungen für ein bestimmtes Jahr zu erlangen.
Dieses Ziel würde verfehlt, wenn aufgrund der Beanstandung einer früheren Abrechnung nicht mehr zu verlangen wäre, dass eine spätere Abrechnung innerhalb der für diese Abrechnung laufenden Frist (erneut) beanstandet wird.
Diese Entscheidung ist zwar nicht zu Gunsten des Mieters ausgefallen, sie ist jedoch die Konsequenz des vom Gesetzgeber angestrebten Ziels des Erreichens von Rechtssicherheit durch Fristablauf. Daher ist die erneute Geltendmachung einer gegenüber einer früheren Nebenkostenabrechnung bereits erhobenen Einwendung innerhalb der für das spätere Abrechnungsjahr laufenden Frist geboten. Hierbei und bei sämtlichen weiteren Fragestellungen betreffend Nebenkostenabrechnungen steht Ihnen, verehrte Mitglieder, Ihre Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., gern zur Verfügung. Sprechen Sie uns gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
