Kündigung wegen älterer Zahlungsrückstände – Mieterbrief März 2018
Der Sachverhalt
Eine katholische Kirchengemeinde hatte eine 3-Zimmer-Wohnung an die Küsterin der Gemeinde vermietet. Die Mieterin zahlte im Februar und April 2013 keine Miete. Nach einer Mahnung vom 14. August kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis erst am 15. November wegen der Mietrückstände fristlos. Es kam zum Streit über die Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Mieterin argumentierte, dass nach über sieben Monaten nicht mehr gekündigt werden kann, da die Vermieterin ihr Kündigungsrecht verwirkt hatte. Eine Nachzahlung der ausstehenden Miete erfolgte nicht.
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. BGH VIII ZR 296/15) entschieden, dass die fristlose Kündigung rechtmäßig war. Die Richter urteilten, dass die mietrechtlichen Kündigungsvorschriften keine Frist vorsehen, innerhalb derer die Kündigung erklärt werden muss. Das Kündigungsrecht der Vermieterin war auch nicht verwirkt. Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung ein längerer Zeitraum verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts treuwidrig erscheinen lassen. Im Fall fehlte es an der letztgenannten Voraussetzung. Es gab keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Mieterin darauf vertrauen durfte, dass die Vermieterin von ihrem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen wird. Allein die Hoffnung, dass die Vermieterin aus sozialen oder ethischen Erwägungen keine Kündigung mehr aussprechen wird, reichte für die Annahme der Verwirkung nicht aus.
Hinweis für die Praxis
Die Entscheidung war durchaus umstritten. Das Amtsgericht hatte der Räumungsklage stattgegeben und die Mieterin verurteilt. Das Landgericht Düsseldorf wiederum sah dies anders und wies die Klage in der Berufungsinstanz ab. Argument war gerade, dass die Mieterin aufgrund des sozialen Charakters der Vermieterin als Kirchengemeinde darauf vertrauen durfte, dass nach sieben Monaten keine Kündigung mehr erfolgt. Mit der Revision schwenkte der BGH wieder auf die Linie des Amtsgerichtes und gab der Klage statt. Wir raten dazu, bei Zahlungsrückständen schnellstmöglich professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Wenn die rückständige Miete nachgezahlt wird, kann die Kündigung unwirksam oder ein etwa schon laufendes Gerichtsverfahren noch zwei Monate nach Klagezustellung gestoppt werden. Der Mieter behält dann zumindest die Wohnung.
