Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude – Newsletter April 2012
Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten Entscheidung musste der BGH ein weiteres Mal einen Sachverhalt klären, in dem es um die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters einer Mietwohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude ging.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde:
Die Mieter bewohnen eine Wohnung im Obergeschoss, wobei der maßgebliche Mietvertrag noch mit dem Voreigentümer des Gebäudes abgeschlossen wurde. Zu diesem Zeitpunkt war neben der Wohnung im Erdgeschoss auch eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss des Hauses, bestehend aus einem Wohn-/Schlafraum mit Küchenzeile und Bad, an Dritte vermietet. Als der jetzige Vermieter das Haus erwarb, bestand das Mietverhältnis über die Einliegerwohnung im Keller nicht mehr. Er bezog die Wohnung im Erdgeschoss, nutzte die Räumlichkeiten im Keller als zusätzliche Räume (Besucherzimmer, Bügel- und Arbeitszimmer) und kündigte den Mietern im Obergeschoss durch die erleichterte Kündigungsvorschrift des § 573a Abs. 1 BGB.
Diese Vorschrift besagte Folgendes:
„Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate.“
Der BGH erklärte die Kündigung des Vermieters für unwirksam und führte in seinem Urteil vom 17. November 2010, VIII ZR 90/10, aus, dass es für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, die Verkehrsanschauung maßgeblich ist. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Diese Anforderungen sind bei den Räumlichkeiten im Keller gegeben, denn neben einem 42 m² großen Wohn-/ und Schlafraum verfügen sie über eine Küchenzeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Der BGH führte weiter aus, dass die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Gebäude des Vermieters sich nicht dadurch geändert hat, dass er die im Keller befindlichen Räume in seinen Wohnbereich integriert hat. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereiches des Vermieters hat sich der einmal gegebene Wohnbereich nicht reduziert. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Mieter bis zum Ausspruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt.
Mit diesem Urteil hat der BGH die Voraussetzungen der Kündigung eines Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude präzisiert. Da die Fragestellung, ob sich in einem Wohnhaus zwei oder mehr Wohnungen befinden, schwer zu beantworten ist, sind Sie, verehrte Mitglieder, gut beraten, auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurückzugreifen. Sprechen Sie uns gerne an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
