Kündigung bei Wohnungsumwandlung / Eigenbedarfskündigung – Newsletter Mai 2009
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befassen, ob eine Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung für Eigenbedarfskündigungen wirksam ist.
Maßgebliche Bedeutung kam dabei der Vorschrift des § 577a BGB zu, wonach sich ein Erwerber von Wohnungseigentum auf sein berechtigtes Interesse bei der Kündigung wegen Eigenbedarfes erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen kann, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist.
Der Entscheidung des BGHs lag der Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter den Mietern die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung erklärte, dass er die Wohnung zur Unterbringung des Au-Pair-Mädchens seiner minderjährigen Kinder benötige, nachdem an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung an die Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert wurde.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 11. März 2009, Az.: VIII ZR 127/08, dass die Kündigung des Mietverhältnisses mit den Mietern nicht durch die im vorliegenden Fall einschlägige 10-jährige Sperrfrist des § 577a Abs. 2 BGB ausgeschlossen war. Da das Au-Pair-Mädchen keine Angehörige des Haushalts des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, lag eine wirksame Eigenbedarfskündigung nicht vor. Jedoch konnte der Vermieter ein grundsätzliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen, worauf die gesetzlich geregelte Sperrfrist des § 577a BGB keine Anwendung findet.
Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a BGB den Mieter besonders davor schützen wollte, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Dieses gesetzgeberische Ziel lässt sich nicht ohne weiteres auf die allgemeinen Kündigungsgründe des § 573 BGB übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat, weil er die Wohnung, wie im vorliegenden Fall, zur Unterbringung einer Hausangestellten benötigt, ist nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum und birgt deshalb auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters.
Die Entscheidung ist sachlich nicht zu beanstanden, auch wenn sie nicht zugunsten des Mieters ausfiel. Die Beschränkung des Anwendungsbereiches der gesetzlichen Sperrfrist ist durch den Gesetzgeber lediglich für den Fall der Eigenbedarfskündigung und des weiteren Falles der sog. Verwertungskündigung vorgesehen. Jedoch war es von vornherein nicht eindeutig, ob das Au-pair-Mädchen nicht doch als Angehörige des Haushaltes des Vermieters zu zählen ist, so dass die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung und damit auch die Sperrfrist Anwendung finden. Überdies war unklar, ob die Sperrfrist nicht auch für die allgemeinen Kündigungsgründe gilt und damit entsprechend anwendbar ist.
Einmal mehr sind Sie gut beraten, wenn Sie in ähnlich gelagerten Fällen auf den fundierten Rat Ihres Beraters des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. zurückgreifen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
