Grundsätzliches zum Wärmecontracting – Mieterbrief April 2017
Der Sachverhalt
Beim Wärmecontracting wird die bisherige Beheizung durch den Vermieter durch einen externen gewerblichen Dienstleister, den Wärmecontractor, vorgenommen. Der Lieferant stellt dem Mieter Wärme zur Verfügung und betreibt auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten die im Haus vorhandene Heizungsanlage. Von dieser Regelung profitiert allein der Vermieter. Er zahlt an den Wärmelieferanten und legt die entstehenden Kosten wie bisher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter um. Schwierig wird die Sache, wenn die Umstellung von Eigenleistung auf Wärmecontracting während des bestehenden Mietverhältnisses erfolgt.
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Frage in zwei Urteilen geäußert (AZ: VIII ZR 362/04; AZ: VIII ZR 243/06) und festgestellt, dass nicht einseitig von vermietereigener Wärmeversorgung auf Wärmecontracting umgestellt werden darf. Die Umstellung ist nur dann möglich, wenn der Mietvertrag eine Grundlage dafür enthält. Hat sich der Vermieter das Recht zur Umstellung nicht vorbehalten, ist ein Wechsel bei der Wärmeversorgung nur mit Zustimmung des Mieters möglich. Evtl. Mehrkosten können dann nicht umgelegt werden, wenn der Mieter seine Zustimmung nicht erteilt.
Hinweis für die Praxis
Die vorgenannten Grundsätze gelten nicht, wenn der Wärmelieferungsvertrag vor Abschluss des Mietvertrages abgeschlossen wurde. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.06.2007, AZ VIII ZR 78/06 ergänzt, dass der Mieter sich vor Abschluss des Mietvertrages selbst über das entsprechende Heizungssystem des Vermieters informieren kann.
Seit dem 01.05.2013 hat der Gesetzgeber mit § 556 c BGB eine eindeutige Regelung geschaffen.
Die Kosten der Wärmelieferung können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn
- der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser tragen muss,
- die Wärme mit verbesserter Effizienz aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird,
- die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen und
- der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform angekündigt hat.
Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, ist eine Umlage auf den Mieter nicht möglich. Soll trotzdem am Wärmecontracting festgehalten werden, muss der Vermieter zwischen Verbrauchs- und Belieferungskosten trennen. Nur erstere sind dann umlegbar.
