Fristlose Kündigung wg. Wohnflächenabweichung – Newsletter Juni 2009
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Sie über die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes in Kenntnis setzen zur Fragestellung, ob eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Wohnflächenabweichung wirksam ist.
Ihnen wird ggf. bereits bekannt sein, dass in der Rechtsprechung der Gerichte seit geraumer Zeit anerkannt ist, dass dem Mieter ein Minderungsrecht sowie ein Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Mieten gegen den Vermieter zusteht, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht und geringer ist.
Bei dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es darum, dass der Mieter das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund wegen der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche kündigte und der Vermieter die aus diesem Grund nicht geleistete Miete von dem Mieter zur Zahlung verlangte. Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 29. April 2009, Az.: VIII ZR 142/08, dass mit der im vorliegenden Fall bestehenden Wohnflächenabweichung von 22,63% ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass dem Kläger der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind. Der BGH führte weiter aus, dass bei einer derartigen Wohnflächenabweichung eine Unzumutbarkeit für den Mieter vorliegt, das Mietverhältnis mit dem Vermieter fortzuführen, so dass er sich fristlos von dem Mietvertrag lösen kann.
Der BGH gab allerdings zu bedenken, dass das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalles verwirkt sein könne. Dies komme etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10% unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen. Derartige Anhaltspunkte waren in dem zu entscheidenden Fall allerdings nicht gegeben.
Die vorliegende Entscheidung ist für die mietrechtliche Beratungspraxis deshalb von besonderem Interesse, da der BGH – soweit ersichtlich – zum ersten Mal dahingehend entschieden hat, dass dem Mieter grundsätzlich das Recht zur fristlosen Kündigung bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10% zusteht. Jedoch ist der Hinweis des BGH´s auf die besonderen Umstände des Einzelfalles hinsichtlich der Verwirkung der fristlosen Kündigung zu beachten, so dass Sie, verehrte Mitglieder, weiterhin gut beraten sind, bei einer vergleichbaren Fallkonstellation den Rat Ihres Beraters beim Interessenverband Mieterschutz e.V. einzuholen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
