EnEV / Energieausweis von Gebäuden – Newsletter November 2007
Liebe Mitglieder,
sicherlich hat die Diskussion über den Klimawandel die Entscheidung der Bundesregierung beschleunigt. Am 25.04.2007 wurde die Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) beschlossen. Wesentlicher Bestandteil der EnEV ist die Einführung von Energieausweisen für bestehende Gebäude. Ab Anfang 2009 ist bei der Neuvermietung dem Mietinteressenten ein Energieausweis vorzulegen.
Umstritten war lange, nach welchen Kriterien der Energiebedarf eines Hauses und einer Wohnung beurteilt wird. Technisch möglich ist es, den Wärmebedarf nach einheitlichen Kriterien zu berechnen. Bei der Berechnung werden unter anderem die Bausubstanz, die Dämmung, der Zustand der Fenster und die Heizanlage berücksichtigt. Alternativ hierzu kann der Energiebedarf nach dem tatsächlichen Verbrauch der Wohnung oder des Gebäudes anhand von langjährigen Durchschnittswerten bestimmt werden. Eine Berechnung des Energiebedarfs nach dem tatsächlichen Verbrauch hat für den Mieter den Nachteil, das subjektive Faktoren wie unterschiedliches Heizverhalten der Mieter, Leerstände und klimatische Schwankungen das Ergebnis verfälschen, der Energieausweis damit an Aussagekraft verliert. Der Vorteil für den Vermieter liegt in den Kosten. Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises kann auf die vorhandenen langjährigen Verbrauchsdaten der Ableseunternehmen zurückgegriffen werden. Die Erstellung eines Bedarfsausweises durch einen Energieberater, Bauingenieur oder Architekten verursacht höhere Kosten, ohne dass diese über eine Mieterhöhung oder im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden können.
Die Bundesregierung hat versucht beiden Interessen Rechnung zu tragen.
Für Gebäude mit nicht mehr als vier Wohnungen und einem Baualter vor dem 01. November 1977 muss ein Energieausweis auf Grundlage des errechneten Energiebedarfs ausgestellt werden. Ab dem 01. November 1977 galten erstmals verbindliche Vorschriften zur Isolierung und Dämmung von Neubauten. Entspricht das Wohngebäude zumindest dem Mindeststandard der Wärmeschutzverordnung zum 01. November 1977 kann der Vermieter eines Wohngebäudes mit nicht mehr als vier Wohnungen zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis frei wählen.
Als Zugeständnis an die Wohnungswirtschaft ist es wohl zu werten, dass ein solches Wahlrecht auch für Vermieter von Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohnungen gilt, selbst wenn der Mindeststandard der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt ist.
Offen bleibt, ob der Vermieter unaufgefordert den Energieausweis vorlegen muss. Umständlich wird in dem Gesetzesentwurf formuliert, dass der Energieausweis dem Mietinteressenten „zugänglich zu machen“ ist, „spätestens unverzüglich, nachdem der Interessent dies verlangt hat“. Aufgrund dieser unklaren Formulierung empfiehlt es sich ab dem 01.01.2008 bei einer Neuanmietung immer die Vorlage und die Aushändigung einer Kopie des Energieausweises zu verlangen.
Im Unterschied zu den Kosten für die Ausstellung des Energieausweises können die Kosten für eine nachträgliche Wärmedämmung und den Einbau isolierverglaster Fenster im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Der Mieter hat auch dann die volle Mieterhöhung zu tragen, wenn die Heizkostenersparnis unter der Mieterhöhung liegt. Nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes kommt es nicht auf eine Energiekosteneinsparung des einzelnen Mieters an. Maßgeblich ist das allgemein- und umweltpolitische Interesse an der Durchführung energiesparender Modernisierungsmaßnahmen, BGH Urteil vom 03. März 2004 VIII 149/03.
Trotz dieses für den Mieter nachteiligen Urteils sollten Modernisierungsankündigungen und Modernisierungsmieterhöhungen immer überprüft werden. Allzu oft werden bei der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigende Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten auf den Mieter abgewälzt. Einen umfassenden Überblick zu den gesetzlichen Voraussetzungen haben haben wir auf unser Internetseite www.iv-mieterschutz.de kostenlos eingestellt.
Mit freundlichen Grüßen
Interessenverband Mieterschutz e.V.
Birgit Bärwecke – Vorstand –
