Eigenbedarfskündigung – BGB Gesellschaft – Wohnungsumwandlung – Newsletter November 2009
Liebe Mitglieder,
mit einer aktuellen Entscheidung, die wir nachfolgend darstellen, musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befassen, ob eine Eigenbedarfskündigung einer BGB Gesellschaft für einen Gesellschafter bei beabsichtigter Wohnungsumwandlung rechtmäßig ist.
Der Entscheidung des BGH lag der Sachverhalt zugrunde, dass die Vermieterin, eine aus acht Gesellschaftern bestehende BGB-Gesellschaft, deren erklärter Zweck die Eigennutzung der Wohnungen durch ihre Gesellschafter ist, die Wohnanlage erwarb. Hiernach kündigte sie das zu der Mieterin bestehende Mietverhältnis, die die Wohnung vor Erwerb durch die BGB-Gesellschaft von dem Voreigentümer angemietet hatte, wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter und nahm die Mieterin klageweise auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 16. Juli 2009, Az.: VIII ZR 231/08 die umstrittene Frage, dass eine BGB-Gesellschaft nicht deswegen an der Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter gehindert ist, weil die Gesellschaft mit dem Ziel gegründet wurde, Wohnräume in Wohnungseigentum der Gesellschaft umzuwandeln.
Bei dieser Entscheidung, die einen schwierigen rechtlichen Fall zum Gegenstand hatte, waren insbesondere die Vorschriften des §§ 566 Abs. 1 BGB und 577a BGB von maßgeblicher Bedeutung, die wir kurz wiedergeben:
§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
§ 577a BGB: Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einen Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines Ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch dann kündigen darf, wenn die BGB-Gesellschaft durch Erwerb des Mietwohnraums gem. § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter indes aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit, wie eine BGB-Gesellschaft, als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt.
Des Weiteren führt der BGH in seiner Entscheidung aus, dass der Wirksamkeit der Kündigung auch nicht § 577a BGB entgegensteht. Nach dieser Vorschrift kann der Erwerber nicht vor Ablauf von drei bzw. gemäß § 577a Abs. 2 BGB nach zehn Jahren seit der Veräußerung an ihn Eigenbedarf geltend machen, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. Diese Voraussetzungen waren im vorliegenden Fall nicht gegeben, da die BGB-Gesellschaft kein Wohnungseigentum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben hat und im Zeitpunkt der Kündigung durch die BGB-Gesellschaft eine Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht erfolgt war.
Mit der Entscheidung hat der BGH die Anwendungsbereiche der §§ 566 BGB bzw. 577a BGB für eine Personenmehrheit wie beispielsweise einer BGB-Gesellschaft klar gestellt und somit für Rechtssicherheit bei derartigen Sachverhaltskonstellationen gesorgt. Die Entscheidung betraf einen schwierig gelagerten Fall, so dass Sie, verehrte Mitglieder, bei derartigen Sachverhaltskonstellationen weiterhin gut beraten sind, die sachkundige Empfehlung Ihres Beraters des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. einzuholen.
Interessenverband Mieterschutz e.V
