Betriebskostenabrechnung bei gemischter Nutzung (Privat / Gewerbe) – Mieterbrief Mai 2017
Der Sachverhalt
In einem Gebäude befanden sich neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Einheiten. Von den Wasser- und Abwasserkosten hat der Vermieter einen Teil auf die Mieter der Wohnungen umgelegt. Aus der Betriebskostenabrechnung ist nicht ersichtlich, wie hoch die Gesamtkosten waren und in welchem Verhältnis zwischen den Wohn- und Gewerbeeinheiten differenziert wurde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter die fehlenden Angaben nachgereicht. Es kam zur Klage auf Zahlung des Nachzahlungssaldos.
Das Urteil
Das Amtsgericht Köln hat mit Urteil vom 31.05.2015, Az. 213 C 116/14 entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft war. Es fehlte die Erläuterung des Verteilerschlüssels. Bei einer teilweisen Zuordnung von Kosten auf die Mieter der Gewerbe- und Wohneinheiten muss sich aus der Betriebskostenabrechnung ergeben, auf welchen Rechenschritten der jeweilige Teilbetrag beruht. In der Wohnungsmiete gilt der Grundsatz, dass die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche auf die Mieter umzulegen sind. Dies war in dem entschiedenen Sachverhalt nicht der Fall.
Hinweis für die Praxis
Eine Betriebskostenabrechnung in der Wohnungsmiete muss immer die Gesamtkosten des Objektes, den Verteilerschlüssel, den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters und eine Erläuterung des Verteilerschlüssels enthalten. Da das letztere Merkmal nicht erfüllt war, war die Betriebskostenabrechnung formell fehlerhaft. Eine Korrektur durch den Vermieter war nicht mehr möglich, da die Abrechnungsfrist abgelaufen war. Nach § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB muss der Vermieter über die Betriebskosten zwölf Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode abrechnen. Das bedeutet zum Beispiel, dass über die Betriebskosten für das Jahr 2015 bis spätestens zum 31.12.2016 abgerechnet werden muss. Danach darf der Vermieter keine Nachforderungen erheben.
