Besichtigungsrecht des Vermieters – Mieterbrief März 2017
Häufig werden wir in unserer täglichen Beratung gefragt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Wohnung besichtigen darf. Grund genug, sich mit der Sache näher auseinanderzusetzen.
Festgehalten werden muss, dass der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Recht hat, “in Ruhe gelassen zu werden”. Sein Besitzrecht an der Wohnung ist verfassungsrechtlich geschützt. Da der Besitz aber mit dem Mietvertrag unbeschränkt überlassen wird, stellt sich die Frage, wann der Vermieter wiederum sein Eigentumsrecht an der Wohnung ausüben kann.
Durch gesetzliche Regelung bekommt der Vermieter nur in den Fällen der Instandsetzung und Modernisierung ein Zutrittsrecht. Darüber hinaus ist häufig in den Formularmietverträgen ein weitergehendes Besichtigungsrecht enthalten. Ob diese Klauseln einer sog. Inhaltskontrolle Stand halten und wirksam sind, muss in jedem Einzelfall überprüft werden.
Die Rechtsprechung hat für ein Besichtigungsrecht folgende Mindestvoraussetzungen erarbeitet. Der Termin soll rechtzeitig, unter Mitteilung des Grundes, angekündigt und mit dem Mieter abgesprochen werden. Die “üblichen” Besichtigungszeiten sind werktags zwischen 10 – 13 Uhr und 15 – 18 Uhr. Der Samstag gilt dabei als Werktag. Über das bloße Dulden treffen den Mieter keine weiteren Verpflichtungen, zum Beispiel muss er keine Möbel wegrücken. Teilnahmeberechtigt sind der Vermieter oder ein Vertreter (Makler, Hausverwalter) und je nach Grund etwa Handwerker oder Architekten. Kauf- oder Mietinteressenten sind in Anwesenheit des Vermieters zutrittsberechtigt.
Wenn der Mieter das Zutrittsrecht grundlos verweigert, kann der Vermieter Klage auf Duldung des Zutritts erheben und diesen Anspruch notfalls in der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Eine einstweilige Verfügung, also ein Eilverfahren ist nur im äußersten Notfall möglich.
Dieser Beitrag kann nur einen groben Überblick geben, bei Fragen stehen unsere Berater allen Mitgliedern natürlich jederzeit zur Verfügung.
