Begründungsanforderung bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses – Newsletter Januar 2011
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Begründungsanforderungen bei fristloser Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Ihnen eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes darstellen, in der sich der BGH mit der Fragestellung befassen musste, welche Anforderungen an die Begründung einer fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu stellen sind, nachdem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter minderten die Miete in der Zeit von März 2004 bis Oktober 2007, so dass die Vermieterin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzuges aufgrund eines Mietrückstandes fristlos kündigte. In dem Kündigungsschreiben listete die Vermieterin einen aus ihrer Sicht bestehenden Mietrückstand hinsichtlich der Kaltmiete von EUR 5.303,27 und hinsichtlich der Nebenkostenvorauszahlungen von EUR 2.038,80 auf. Die Mieter wandten hiergegen u.a. ein, dass das Kündigungsschreiben der Vermieterin nicht dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, da der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben nicht (ausreichend) angegeben war, § 569 Abs. 4 BGB.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 12. Mai 2010, Az.: VIII ZR 96/09, dass – entgegen der Auffassung der Mieter – das Kündigungsschreiben ordnungsgemäß begründet und damit nicht unwirksam ist. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Diesem Zweck genügt das Kündigungsschreiben der Vermieterin, da der Mieter anhand der Begründung erkennen kann, von welchem Rückstand die Vermieterin ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf Stichhaltigkeit überprüfen zu können.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung, nach der es bei einfachen Fallgestaltungen ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert, für Kündigungen wegen früherer Rückstände weiter entwickelt.
Da die Beantwortung der Frage, ob eine Kündigung ordnungsgemäß begründet ist, nicht immer einfach ist, sollten Sie, verehrte Mitglieder, auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurückgreifen. Sprechen Sie uns hierzu gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
