Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten – Gesamtschuldner – Newsletter November 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten, wenn nur einer von mehreren Mietern die Abrechnung erhalten hat.
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Ihnen eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes darstellen, in der sich der BGH mit der Fragestellung befassen musste, ob ein Vermieter von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen kann, wenn die Betriebskostenabrechnung nur den in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind.
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung. In dem zugrunde liegenden Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Der Vermieter rechnete mit einem an das Ehepaar gemeinsam gerichtete Schreiben über die Nebenkosten des Wirtschaftsjahres 2005 ab. Die Abrechnung endete mit einem Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von EUR 254,89 auf die Heizkosten entfiel, die in diesem Schreiben indes nicht näher aufgeschlüsselt wurden. Die Einzelheiten der Berechnung der Heizkosten ergaben sich jedoch aus der Heizkostenabrechnung des Wirtschaftsjahres 2005, die kurz zuvor lediglich der beklagten Mieterin zugegangen und auch nur an sie adressiert war. Das Ehepaar hat die Zahlung der gesamten Nachforderung verweigert, da sie der Auffassung sind, dass ihnen beiden eine ordnungsgemäße Abrechnung des Vermieters hätte mitgeteilt werden müssen.
Der BGH erteilte der Auffassung der Mieter eine Absage und entschied mit seinem Urteil vom 28. April 2010, Az.: VIII ZR 263/09, dass der Vermieter nicht gehindert ist, die Abrechnung nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen in Anspruch zu nehmen. Hierzu führte der BGH weiter aus, dass mehrere Personen, die eine Wohnung mieten, grundsätzlich als Gesamtschuldner für die Mieten und der Nebenkosten haften. Aus diesem Grunde ist der Vermieter auch berechtigt, einen Schuldner nach seiner beliebigen Wahl in Anspruch zu nehmen. Die Mitteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen, wobei die Fälligstellung nicht einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH leider einem weiteren mieterseitigen Einwand einen Riegel vorgeschoben. Zwar war der Einwand lediglich formeller Natur, dem Mietrecht jedoch nicht fremd, da beispielsweise Mieterhöhungsverlangen oder Kündigungen grds. auch sämtlichen Mietern zugehen müssen. Da indes das Recht der sog. Gesamtschuldner nicht mit den Regeln des Mietrechts identisch ist, ist die Entscheidung des BGH nicht zu beanstanden.
Sollten Sie, verehrte Mitglieder, hierzu Fragen haben, stehen Ihnen Ihre Berater bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., gern zur Verfügung.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
