Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen – Mieterbrief Dezember 2013
Zur Frage der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen
Entscheidung des Bundesgerichtshofes
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgenden Entscheidung musste sich der BGH zur Frage der zulässigen Höhe der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen äußern.
Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung des BGH zugrunde: Der Vermieter rechnete über die vom Mieter geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen des Wirtschaftsjahres 2008 ab, machte die entstandene Nachforderung geltend und verlangte zudem eine Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen. Die Höhe der neuen monatlichen Vorauszahlungen ermittelte der Vermieter, indem er die Nachforderung durch zwölf (Monate) teilte und den Quotienten um einen Sicherheitszuschlag von 10% erhöhte. Der Mieter war zwar mit der Erhöhung der Nebenkosten, aber nicht mit dem Sicherheitszuschlag von 10% einverstanden und klagte auf Feststellung, dass der Vermieter nicht zur Geltendmachung des geforderten Sicherheitszuschlages berechtigt ist.
Der BGH gab dem Mieter mit Urteil vom 28. September 2011, Az.: VIII ZR 294/10, Recht und führte aus, dass eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen nur dann angemessen im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage hierfür ist die letzte Nebenkostenabrechnung. Allerdings – so stellte der BGH klar – kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Nebenkosten berücksichtigt werden, wobei aber kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Nebenkosten gerechtfertigten „Sicherheitszuschlag“ von 10% besteht.
Mit der Entscheidung hat der BGH erfreulicherweise klargestellt, dass die nicht selten geltend gemachte Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen um einen weiteren Sicherheitszuschlag von 10% in abstrakter Form nicht rechtmäßig ist. Vielmehr ist hierfür vom Vermieter zu verlangen, dass er die zu erwartende Steigerung der in Betracht kommenden Nebenkostenposition namentlich benennt und konkrete Gründe des Kostenanstiegs mitteilt. Dies gilt es im Einzelfall zu überprüfen, so dass Sie, verehrte Mitglieder, weiterhin gut beraten sind, bei entsprechenden Fragen Ihren Mieterschutzverein, den Interessenverband Mieterschutz e.V., aufzusuchen. Sprechen Sie uns gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
