Abmahnung durch den Vermieter – Newsletter Dezember 2008
Liebe Mitglieder,
mit dem heutigen Mieterbrief wollen wir Sie mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vertraut machen, in dem der BGH darüber zu entscheiden hatte, ob der Mieter einer Wohnung gegen eine Abmahnung des Vermieters vorgehen kann. Der Entscheidung lag eine Beschwerde wegen Ruhestörung zugrunde und der Vermieter kündigte in seiner Abmahnung für den Wiederholungsfall an, dem Mieter fristlos zu kündigen. Hiergegen machte der Mieter klageweise geltend, dass die Abmahnung unberechtigt sei und beantragte bei Gericht, die Abmahnung “zu beseitigen”, hilfsweise, sie zu unterlassen.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass dahingestellt bleiben kann, ob die von dem beklagten Vermieter ausgesprochene Abmahnung unberechtigt war, denn auch in einem solchen Fall kann der Mieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen, Urteil vom 20. Februar 2008 zum Az.: VIII ZR 139/07. Der BGH führte aus, dass der von dem Mieter geltend gemachte Anspruch im Mietvertragsrecht nicht geregelt ist und sich zudem auch nicht aus anderen Bestimmungen des bürgerlichen Gesetzbuches herleiten lässt, da eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Die Wirkungen einer Abmahnung erschöpfen sich daran, dem Adressaten ein als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen. Indes erlangt der Vermieter durch die erklärte Abmahnung keinen “Beweisvorsprung” für einen etwaigen späteren Rechtsstreit. Insbesondere muss der Vermieter den vollen Beweis der behaupteten vorausgegangenen Vertragsverletzung führen, sofern der Vermieter dem Mieter beispielsweise fristlos gekündigt hat und die Herausgabe der Wohnung begehrt.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Frage des Rechtsschutzes gegen Abmahnungen im Mietrecht dahingehend beantwortet, dass die von dem Mieter oft befürchtete Sorge, dass “in seiner Mieterakte ein unberechtigter Eintrag stünde und gelöscht werden müsse”, unberechtigt ist. Anders als im Arbeitsrecht muss der Mieter Folgen einer fehlerhaften Abmahnung nicht befürchten.
Gleichwohl sollten Sie, verehrte Mitglieder, eine vermieterseitig erklärte Abmahnung nicht auf die leichte Schulter nehmen, sondern vorsorglich durch Ihren Berater im Mieterschutz- Team überprüfen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Interessenverband Mieterschutz e.V.
