Mietermodernisierung
In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter zu Beginn oder während des Mietverhältnisses auf eigene Kosten Arbeiten in der Wohnung ausführt, die zu einer allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse führen und den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen.
Auch wenn die Arbeiten wirtschaftlich sinnvoll sind und den Wert der Wohnung steigern, bedürfen wesentliche Eingriffe in die Beschaffenheit und Substanz der Mietwohnung der ausdrücklichen Genehmigung des Vermieters. Mit der Genehmigung billigt der Vermieter nur die an sich unzulässigen, mit dem Einbau notwendigerweise verbundenen Beschädigungen der Wohnung. Die bloße Genehmigung bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter bei einem Auszug die Ein– oder Umbauten übernimmt oder im Fall der Übernahme einen finanziellen Ausgleich zahlt.
Ist ein Rückbau im Falle des Auszugs ohne großen Aufwand möglich, hat der Mieter eine Wegnahmerecht. Klassische Beispiele sind die Einbauküche und das Hochbett. Das Wegnahmerecht kann der Vermieter durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden. Ist der Vermieter hierzu nicht bereit, hat der Mieter nur die Wahl zwischen einem Rückbau und der unentgeltlichen Überlassung. Die Wahlmöglichkeit besteht nicht, wenn der Vermieter einen Rückbau verlangt. Der Mieter hat dann die Ein- und Umbauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Schwieriger gestaltet sich die Situation, wenn die vom Mieter vorgenommenen Ein- und Umbauten derart mit dem Mietobjekt verbunden sind, dass aus tatsächlichen Gründen eine Entfernung nicht mehr möglich ist. Beispiele hierfür sind die Verbesserung der Elektroinstallation, die Verfliesung des Badezimmers oder die Verlegung von Parkett. Hier kann der Mieter sein Wegnahmerecht nicht ausüben. Durch die feste Verbindung seines Eigentums mit dem des Vermieters verliert der Mieter sein Eigentum an den vorgenommenen Ein- und Umbauten. Aufwendungseratzansprüche wegen der ins Eigentum des Vermieters übergegangenen Mietereinbauten sind oftmals nur sehr schwer durchsetzbar.
Um Streitigkeiten über den Rückbau und den Ersatz der vom Mieter aufgewandten Investitionen bei einem Auszug vorzubeugen, sollte bereits bei Genehmigung einer Modernisierungsmaßnahme eine schriftliche Vereinbarung über den Umfang des Rückbaus und den Ersatz der Investitionskosten getroffen werden.
Oftmals ist es sinnvoll auch einen einseitigen Kündigungsverzicht (vermieterseits) oder einen Ausschluss von Erhöhungen in die Vereinbarung aufzunehmen.
Wer Modernisierungsarbeiten in der eigenen Wohnung plant, sollte sich auf jeden Fall durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. beraten lassen, um die im Einzelfall günstigste Vereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.
