Wohnflächenberechnung

Die Berechnung der Wohnfläche

Endlich die richtige Wohnung gefunden. Wer freut sich nicht, eine schöne Wohnung mit Dachterrasse und gemütlichen Schrägen im Schlafzimmer gefunden zu haben. Wenn auch noch die zentrale Lage in einer urbanen Stadt perfekt ist, dann merkt man erst ein wenig später, dass die ein oder andere Ecke nicht sinnvoll mit Mobiliar ausgestattet werden kann. Die schräge Wand hat man zwar bei der Besichtigung wahrgenommen, doch auch die vom Vermieter angepriesene großzüge knapp drei Meter Standfläche für ein Sideboard stellt sich nach dem Aufbau als nur noch knapp zwei Meter heraus. Pech gehabt, oder was kann man da noch machen? 
Spätestens jetzt kommt der eine oder andere Mieter auf die Idee, einmal Wand für Wand, Abstände zu den Türen nachzumessen. Wenn man das schon in Angriff genommen hat, kann im Grunde auch die gesamte Wohnung einer gründlichen Berechnung unterzogen werden. 

Wichtige Themen zur Wohnflächenbrechnung:

• Wohnflächenverordnung
• Wohnfläche
• Bezug auf Nebenkosten
• Die 10% Regel
• Knackpunkte
• DIN-Norm
• Zusammenfassung
• Rechtliche Grundlage

Was zählt aber überhaupt zur Wohnfläche? Und wie werden Schrägen und unterschiedliche Bauhöhen in die Berechnung der Wohnfläche berücksichtigt? 

Tatsache ist: Aus unserer Beratungspraxis wissen wir, dass bei der Wohnfläche Streit vorprogrammiert ist. Die Flächenangabe im Vertrag entspricht meist nicht der tatsächlichen Wohnungsgröße.

Alle Flächen, die ausschließlich zu der entsprechenden Wohnung gehören, werden eingerechnet – auch der Dachgarten und der Balkon gehören dazu. Zwar werden sie im Mietvertrag aufgeführt, zum Wohnraum gehören Abstellräume und Räume im Keller nicht. Trotz zahlreicher Urteile stellen sich für Mieter oft schon zu Beginn der Berechnung Fragen. Was ist mit lichter Höhe gemeint? Und wie wird sie in Mietwohnungen berechnet? Grundflächen mit mindestens zwei Metern Höhe bis zur Decke werden vollständig in die Flächenberechnung mit einbezogen. Eine Höhe an der Schräge mit mindestens einem Meter zur Hälfte und darunter gar nicht. So wird die neue Vermessung der Mietwohnung ganz schnell zu einem zeitlich ausgefüllten Nachmittag. Kompliziert wird es für viele Mieter, wenn bei der Berechnung der Grundfläche die Terrasse, der Dachgarten oder der Balkon hinzukommt. 

Wohnflächenverordnung

Gerade für den Außenbereich ist das Jahr 2003 zu beachten. In diesem Jahr hatte sich die Rechtssprechung zur Berechnung geändert. Bei Mietverträgen vor diesem Stichtag, also bis Ende 2003 dürfen Balkone, Dachgärten und Terrassen nur zur Hälfte angerechnet werden, ohne dass es auf die Nähe zur Wohnung ankommt. 
Der Januar 2004 änderte alles! Alle Außenflächen werden seitdem grundsätzlich zu einem Viertel bis maximal zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung integriert. Ab 2004 wird beispielsweise auch nach danach gewichtet, ob es ortsüblich ist, nach dieser Berechnung zu verfahren. Insofern reicht der Zollstock alleine nicht mehr aus, um die eigene Mietwohnung zu berechnen. Die Experten des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. können hier helfen und für klare Verhältnisse sorgen. 

Wohnfläche

Von der korrekten Berechnung der Wohnfläche hängt nicht nur die Miethöhe, auch hinsichtlich ortsüblicher Mieten ab, sondern auch die Höhe der Betriebskosten. Es beginnt also damit, herauszufinden, auf wie viel Quadratmetern man überhaupt wohnt. Das Thema der Wohnflächenberechnung ist daher wesentlich und gleichzeitig kompliziert. Für viele Mieterinnen und Mieter ist daher der Mieterschutz immer der richtige Ansprechpartner. Inwieweit sich die Abweichungen auf die Betriebskosten auswirken, hängt von der Höhe der Abweichung ab. Dem Mieter bleibt bei einer Größenordnung von bis zu zehn Prozent nichts anderes übrig, als sich zu fügen. Ein Recht zur Mietminderung besteht dann nicht. Eine Ausnahme: Wenn die Quadratmeter der Wohnung vom Vermieter zugesichert war, kann es ggf. zur Mietminderung kommen. Ist die gemietete Wohnung allerdings um mehr als zehn Prozent kleiner, wie vereinbart, kommt es auf eine Zusicherung nicht mehr an. Hier ergibt sich ein Mangel, der auch nicht verändert werden kann. Der Mieter hat daher auch ein besonderes Kündigungsrecht.
Die Wohnfläche und deren Berechnung bieten, wie die Erfahrung zeigt, reichlich Anlass zu Überprüfungen (Nachberechnungen) und bei groben Abweichungen Gründe um die Miete zu mindern oder gar ganz zu kündigen. 

Wohnfläche und Nebenkosten

Der Bundesgerichtshof hat seine bisherige 10 % Rechtsprechung bei abweichender Wohnfläche in Bezug auf die Nebenkosten aufgegeben. Seit dem Urteil vom 30.5.2018, AZ: VIII ZR 220/17 gilt die tatsächliche Wohnfläche. Sollte die Wohnung also größer sein als angegeben, richtet sich die Berechnung der Nebenkosten – Betriebskosten nach der höheren Wohnfläche. 

Die Zehn Prozent Regel

Lange Zeit galt, dass bei einer Abweichung von maximal zehn Prozent zur vertraglichen Fläche die vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag Vorrang hatte. 
Im November 2015 gab es einen Paukenschlag, denn der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Mieterhöhung entschieden, dass es auf die tatsächliche Fläche der Wohnung ankommt. Die Miete erhöht sich also pro Quadratmeter, der wirklich als Wohnfläche gegeben ist (Urteil vom 18. 11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Die “10 %-Klausel” gilt in diesem Bereich nicht mehr. 

Die Wohnflächen – Knackpunkte:

• Grundfläche im Mietvertrag
• Die tatsächliche Wohnfläche
• Die Berechnung
• Abweichung von der Grundfläche in Prozent
• Welche Din-Norm kommt zur Anwendung?

DIN-Norm

Die Raumgröße der Mietsache kann nach unterschiedlichen Din-Normen berechnet werden. Gewerbliche Mieträume können zusätzlich nach der sogenannten Gif-Berechnung bewertet werden. Bei den Din-Normen ist zu beachten, dass es für Mietsachen, die vor 1978 entstanden sind, die Din-Norm 283 galt. Derzeit gilt die Din-Norm 277. Für die Bewertung der Mietwohnung kommt es nach aktueller Rechtssprechung darauf an, wann die Mietwohnung oder das Gebäude erstellt worden sind. 
Die Wohnfläche hängt daher von Parametern ab, die erst geklärt werden müssen, bevor überhaupt von einem Mangel gesprochen werden kann. Das Thema Mietminderung oder ob überhaupt ein wesentlicher Mangel der Wohnfläche festgestellt werden kann, hängt also von der Berechnungsgrundlage ab. Auch die Grundfläche muss erst noch definiert werden. Die Wohnflächenverordnung besteht aus den Aspekten Wohnfläche, Grundfläche, der Berechnung der Flächen und deren Zuordnung. Hier den Überblick zu behalten ist nicht leicht und wird mitunter unterschätzt.

Zusammenfassung

• Liegt also eine Abweichung der tatsächlichen Fläche von mehr als 10 % zur vertraglichen Wohnfläche vor (die Wohnfläche also 10 % geringer), stellt dies einen Mangel der Mietsache dar, der zur Mietminderung berechtigt. 
• Liegt die Abweichung unterhalb von 10 %, kann der Mieter auch mindern, er muss aber beweisen, dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache eingeschränkt ist. 
• Weiterhin soll im Gesetz verankert werden, dass die Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Wohnflächenberechnung treffen können. 

Rechtliche Fundstelle: 

Fehlt eine solche vertragliche Vereinbarung, gelten für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der 2. Berechnungsverordnung. Bei Gebäuden, die ab 01.01.2004 bezugsfertig waren, richtet sich die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung.