Untermieter
Die Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt. Grundsätzlich ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieter nicht berechtigt die Wohnung an einen Untermieter zu vermieten.
Untermiete
Untermiete liegt vor, wenn die gesamte Sache oder ein Teil davon gegen Entgelt einem Dritten überlassen wird. Dem Vermieter gegenüber haftet der ursprüngliche Mieter weiter wie bisher, vor allem, was die pünktliche und vollständige Mietzahlung angeht. Der “alte” Mietvertrag bleibt unangetastet. Der Untermieter wird nicht Vertragspartner des Vermieters. Mieter und Untermieter sollten einen Untermietvertrag schliessen, damit die wechselseitigen Pflichten geregelt sind. Zweckmäßig ist es, wenn der Untermietvertrag auf den HauptvertragBezuug nimmt.
Die Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dieser mus keine Erlaubnis erteilen, verweigert er die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Ausnahmsweise besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn dem Vermieter Person und persönliche Sitaution des Untermieters bekannt ist und fest steht, dass der Wert des Objektes durch die Untermiete nicht geschmäler wird. Der Vermieter kann sich bei Ablehnung der Erlaubnis auch rechtmissbräuchlich verhalten. Das ist der Fall, wenn die Ablehnung auf sachfremden Gründen beruht oder er erkennbar in seinen Interessen nicht benachteiligt wird.
Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung kann generell oder bezogen auf eine bestimmte Person erteilt werden. Bei einer generellen Untermieterlaubnis kann der Mieter nach freiem Ermessen die Person und den zeitlichen Rahmen bestimmen. Eine individuelle Erlaubnis betrifft nur den Einzelfall, so dass immer wieder eine neue Erlaubnis eingeholt werden muss. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich eine Untermieterlaubnis immer schriftlich zu vereinbaren.
Teiluntervermietung
Von der Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Teiluntervermietung – beispielsweise eines Zimmers – zu unterscheiden. Dies ist in § 553 BGB geregelt. Entsteht nach Abschluss des Wohnraummietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Teiluntervermietung, besteht ein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis. Wegen der Mobilität und Schnelllebigkeit des heutigen Lebens sind Fälle denkbar, in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behalten möchte, wirtschaftliche oder persönliche Umstände ihn aber andernfalls zwingen, die Wohnung aufzugeben. Die Rechtsprechung bejaht ein berechtigtes Interesse, wenn nach Auszug des Ehepartners und der Kinder die monatliche Mietbelastung für den in der Wohnung bleibenden Ehepartner zu hoch geworden ist oder der arbeitslos gewordene Mieter zur Kosteneinsparung untervermieten möchte.
Aufnahme des Ehe-/Lebenspartners, nichteheliche Lebensgemeinschaft
Keine erlaubnisbedürftige Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter den Ehepartner, den Lebenspartner oder sonstige Familienangehörige zum Zwecke einer gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufnimmt. Dieser Personenkreis darf ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden, sofern keine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Erforderlich ist lediglich eine Anzeige der Aufnahme. Eine gemeinschaftliche Haushaltsführung liegt immer dann vor, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Zieht der Mieter aus, liegt keine gemeinschaftliche Haushaltsführung vor. Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die Wohnung dann auch nicht an einen Lebenspartner oder einen Familienangehörigen weiter vermietet werden.
Besucher
Auch wenn Vermieter dies manchmal anders sehen: der Mieter kann ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch empfangen. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter in der Wohnung ein vertragswidriges Gewerbe betreibt und Kundenbesuch empfängt.Von Besuchern ist die Rede, wenn eine besondere persönliche Beziehung zum Wohnungsinhaber besteht, sich der Besucher eine vorübergehende Zeit in der Wohnung aufhält und kein Entgelt zahlt.
Was ein vorüber gehender Aufennthalt ist, wurde gesetzlich nicht geregelt. Die Gerichte haben den Zeitraum auf als vier bis sechs Wochen eingegrenzt. Erst darüber hinaus kann nicht mehr von einem Besuch gesprochen werden. Aber auch hiervon kann es Ausnahmen geben, zum Beispiel der Aufenthalt eines Studenten während der Semesterferien, Aufnahme von Bekannten in Notsituationen etc. Bei Aufenthalt eines Besuchers von mehr als sechs Wochen ist dieses dem Vermieter jedoch anzuzeigen.
Einschränkungen des Besuchsrechts können sich allenfalls aus dem Vertragszweck ergeben. Bei der Wohnraummiete stoßen vertragliche Beschränkungen des Besuchsrechts in aller Regel gegen § 138 Abs. 1 BGB und sind sittenwidrig.
Ein längerer Aufenthalt eines Besuchers kann ebenfalls im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen Bedeutung haben, wenn z. B. der Wasserverbrauch vereinbarungsgemäß nach Personen zu berechnen ist.
