Nachmieter

Mietvertrag kündigen: Nachmieter

Die Wohnung ist gekündigt – und was dann? Ein Wohnungswechsel steht an, ob nun beruflich bedingt oder einfach, weil die bisherige Wohnung für die Familie zu klein geworden ist. Wenn die Mietfrist noch nicht beendet ist, stellt sich die Frage, wie komme ich dennoch aus dem Mietverhältnis vorzeitig raus? Wie kann ich vermeiden, dass ich finanziell doppelt belastet werde? 

• Vorzeitig gekündigt
• Worauf muss ich achten
• Zusammenfassung: Fakten
• Gründe für ein besonderes oder berechtigtes Interesse
• Nachmieterklauseln

Vorzeitig gekündigt

Dem Vermieter einen Nachmieter präsentieren ist die perfekte Lösung. Doch was muss der Vermieter akzeptieren und wie viele Nachmieter muss ich vorschlagen, bis der Vermieter einwilligt? Weit verbreitet ist der Irrglaube, wer drei Nachmieter stellt, sei raus aus dem Mietvertrag, ob der Vermieter zusagt oder nicht.

Ob und in welchen Fällen der Mieter einen Nachmieter stellen kann, ist im Mietrecht nicht ausdrücklich geregelt. Der Vermieter kann grundsätzlich darauf vertrauen, dass das Mietverhältnis seitens des Mieters ordnungsgemäß beendet wird. So der Idealfall, doch wie ist dann die Vorgehensweise, wenn es anders kommt?

Ein gesetzlicher Anspruch auf einen Nachmieter besteht nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur dann, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses, also ohne die Kündigungsfristen einhalten zu müssen, hat. Aber was ist ein berechtigtes Interesse, dass die Kündigungsfristen außer Kraft setzt? Ein berechtigtes Interesse kann grundsätzlich eine Versetzung durch den Arbeitgeber, einer Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim oder einer Überbelegung aufgrund der Geburt eines Kindes sein. Deshalb gilt: Die Voraussetzung, dass die Kündigungsfristen unbeachtet bleiben können, ist immer, dass der Mieter nicht freiwillig die Wohnung aufgibt. 

Aber so geht es auch: Auch ohne einen gesetzlichen Anspruch kann der Mieter einen Nachmieter stellen. Dies geschieht zum Beispiel im Rahmen eines Aufhebungsvertrages. Beachtet werden muss aber, dass der Vermieter keinen solchen Vertrag schließen muss. 

Der Aufhebungsvertrag ist grundsätzlich die Möglichkeit für den Mieter, um vorzeitig, also ohne die Kündigungsfristen einhalten zu müssen, aus dem Mietvertrag herauszukommen. Im besten Fall besteht ein gutes Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter, sodass der Wunsch des Mieters und das Interesse des Vermieters in Einklang zu bringen sind. Oft funktioniert die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter nicht mehr ganz so gut. Dann kommt der Mieter ohne einen Aufhebungsvertrag nicht vor Ende des Mietverhältnisses, also nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfristen oder der vereinbarten Laufzeit, aus dem Mietvertrag.

Worauf muss ich achten

Drei wesentliche Aspekte sind grundsätzlich zu beachten:

• Was steht im Mietvertrag – eine genaue Prüfung ist ratsam! 
• Ist schon gekündigt oder ist zeitnah die Kündigung geplant – statt übereilt zu kündigen, immer vorher die weiteren Schritte überlegen! 
• Wie sieht es mit den Kündigungsfristen aus? Sind die Kündigungsfristen aktuell und rechtskonform?

Den Mietvertrag gründlich lesen und insbesondere die Punkte, die sich mit dem Thema Kündigung und Kündigungsfristen befassen sind hierbei wichtig. Da Mietverträge durchaus sehr unterschiedlich abgefasst sein können, ist es oft nicht ganz leicht, die entsprechenden Passagen zu verstehen. Als Mieter sollte man auf jeden Fall nicht übereilt eine Kündigung gegenüber dem Vermieter aussprechen, ohne sich die weiteren Schritte genau zu überlegen. Planen Sie Ihre Kündigung genau! Ist die Kündigung einmal gegenüber dem Vermieter erklärt worden und hat dieser die Kündigung akzeptiert, ist es äußerst schwierig davon abzurücken. Genau zu beachten sind in diesem Zusammenhang die Kündigungsfristen, die meist im Mietvertrag aufgeführt sind.

Aber auch hier gilt: Erst prüfen, was überhaupt zulässig ist, denn nicht selten kommt es vor, dass alte Mietverträge vorliegen, bei denen die dort genannten Kündigungsfristen nicht mehr gültig sind. Teils sind die Fristen vom Vermieter handschriftlich nach Laune eingetragen, teils fehlen sie ganz. Hier helfen die Experten vom Interessenverband Mieterschutz e.V. weiter. Lassen Sie Ihren Mietvertrag und die Kündigungsfristen von erfahrenen Anwälten eingehend prüfen. Sie erhalten Gewissheit und haben dann eine gute Basis für die weitere Planung Ihres Auszuges. Ein Wohnungswechsel ist immerhin mit einem großen Aufwand verbunden und da ist es gut, wenn die rechtlichen Fallstricke, die sich im Mietvertrag und in den Kündigungsfristen verbergen können, beseitigt worden sind. Die neue Wohnung einzurichten ist Arbeit. Deshalb muss der Übergang von alter zu neuer Wohnung möglichst reibungslos erfolgen. Dabei können die Experten vom Mieterschutz immerhin bezüglich der Kündigungsfristen, der Klauseln im Mietvertrag oder generell was sonstige Fragen zum Mietvertrag betrifft, helfen.

Als Anhaltspunkt für den Mieter gilt: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für den Mieter, egal, wie lang der Mieter bereits in der Wohnung lebt, drei Monate!

Die Fakten kurz zusammengefasst:

Der Mieter kann vom Vermieter nicht verlangen, dass dieser ihn vorzeitig aus dem Mietvertrag entlässt!

Und weiter: Der Vermieter muss nach gültiger Rechtslage keinen Nachmieter akzeptieren!

Aber keine Regel ohne Ausnahmen: Das Recht, einen Nachmieter zu benennen muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden sein. Hier gibt es zwei Varianten: Die echte Nachmieterklausel und die unechte Nachmieterklausel. Die echte Nachmieterklausel berechtigt den Mieter einen Nachmieter zu stellen. Verbreiteter ist hingegen die unechte Nachmieterklausel. Der Mieter hat in diesem Fall das Recht, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszusteigen. Der Vermieter hat dann aber auch das Recht einen vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen und sich selbst um einen geeigneten Nachmieter zu kümmern. Der Mieter kommt auf jeden Fall aus dem Mietvertrag frei.

Die weitere Möglichkeit für einen Mieter, um aus einem befristeten Mietverhältnis vorzeitig entlassen zu werden, kann das besondere oder berechtigte Interesse des Mieters sein. Man könnte dies auch als besondere Härte beschreiben. Kündigungsfristen sind dann nicht mehr zu beachten.

Gründe für ein besonderes oder berechtigtes Interesse

Die Gründe für ein besonderes oder berechtigtes Interesse, die hier angeführt werden können, sind jedoch überschaubar und recht klar formuliert: 

• Umzug aus beruflichen Gründen. 
• Aus familiären Gründen muss eine größere Wohnung gesucht werden. 
• Altersbedingte Gründe, wie der Umzug in ein Pflegeheim o. ä. .
• Gesundheitliche Aspekte – können auch von Angehörigen geltend gemacht werden.

Die Gerichte werten ganz unterschiedlich, ob ein Härtegrund tatsächlich vorliegt. Es kommt immer auf den Einzelfall an. Bevor eine persönliche Härte für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird, sollte unbedingt kompetenter Rechtsrat beim Mieterverein, dem Interessenverband Mieterschutz e. V., eingeholt werden.

Nachmieterklauseln:

Zumutbarer Nachmieter

Unabhängig davon, ob ein gesetzlicher Anspruch oder eine Vereinbarung über einen Nachmieter vorliegt, muss dieser geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Was zumutbar ist und was nicht, wurde nicht gesetzlich geregelt.

Grundsätzlich kann in Mietverträgen einiges geregelt werden, um mögliche Missverständnisse bereits im Vorfeld auszuräumen. Gerade bei langfristigen Mietverträgen, etwa bei einem Ausschluss des Kündigungsrechtes für eine bestimmte Zeit, sollte im Vertrag eine Nachmieterklausel enthalten sein. Dadurch wird vermieden, dass man sich im Nachgang über das Vorliegen eines berechtigten Interesses streiten muss. Mieter und Vermieter sollten sich generell darüber einigen, was für beide Seiten im Mietverhältnis geregelt sein soll.