Miethöhe und die Grenzen
Die Vertragsfreiheit lässt es zu, dass Mieter und Vermieter die Höhe der jeweiligen Miete frei vereinbaren können. Damit der Mieter aber einem wirtschaftlich stärkeren Vermieter nicht völlig schutzlos ausgeliefert ist, gibt es für die Höhe der Miete Grenzen. Das schwerste Geschütz ist der Mietwucher als Sonderfall des Wuchers, strafbar nach § 291 Strafgesetzbuch. Dies wird flankiert durch die Ordnungswidrigkeit der Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). In der akutellen Diskussion steht weiterhin seit längerer Zeit die sog. Mietpreisbremse.
Wucher
Der Wucher hat zwei gesetzliche Komponenten. Zum einen macht sich der Täter strafbar nach § 291 StGB, zum anderen stellt ein wucherisches Rechtsgeschäft einen Unterfall der sittenwidrigkeit nach § 138 BGB dar.
Erforderlich ist ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Bezogen auf die Vermietung setzt dies eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mindestens 50% voraus.
Zusätzlich müssen besondere Umstände beim Mieter vorliegen. Ein solcher Umstand kann sich aus einer besonderen Zwangslage ergeben. Eine Zwangslage kann jedenfalls nicht angenommen werden, wenn der Mieter nur unzufrieden mit seiner bisherigen Wohnsituation war oder mangelnde Kenntnis des örtlichen Wohnungsmarkts oder mangelnde Erfahrung im Abschluss von Mietverträgen hat.
Der Vermieter muss die sich aus den persönlichen Umständen ergebende Schwäche des Mieters erkannt und deshalb die wucherische Miete gefordert haben.
Bei der Anzeige wegen strafrechtlichen Mietwuchers müssen die vorgenannten Voraussetzungen genauestens geprüft werden, da Mietwucher nur in den seltensten Fällen angeklagt wird. Stellt sich im Verlauf des Strafverfahrens heraus, dass kein Mietwucher vorliegt, kann der Vermieter selbst eine Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Denn der strafrechtliche Vorwurf eines Mietwuchers kann zu einer Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses führen.
Zivilrechtlich gesehen ist der Mietvertrag bei Vorliegen der Voraussetzungen des Wuchers nichtig.
Ordnungswidrigkeit
Lässt sich der Vermieter eine unangemessen hohe Miete versprechen, verhält er sich auch ordnungswidrig. Dies kann mit einer Geldbuße von bis zu 50.000€ belegt werden. Außerdem kann der Mieter die Rückzahlung der überzahlten Miete verlangen.
Was eine unangemessen hohe Miete ist, regelt § 5 WiStG. Zum einen muss die im Vertrag vereinbarte Miete mindestens 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zum anderen muss eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen vorliegen und der Vermieter muss diese Mangellage ausgenutzt haben.
Die ortsübliche Miete lässt sich anhand des Mietspiegels ermitteln. Bei der Feststellung eines Wohnraummangels wird es schwieriger. Rein rechnerisch muss die Zahl der Wohnungsbewerber den freien Vergleichswohnungen gegenüber gestellt werden. Dies ist jedoch eine theoretische Annahme, da die exakte Zahl aller Wohnungsbewerber nie zu ermitteln sein wird und bei der Zahl der Vergleichswohnungen die Wohnungen außer Betracht bleiben, die erst gar nicht auf den freien Wohnungsmarkt gelangen.
Ebenso schwierig ist die Frage, wann der Vermieter eine Mangelsituation ausnutzt. Ausreichend ist für manche Gerichte, dass der Vermieter sich bewusst die Marktsituation zunutze macht. Andere verneinen eine Ausnutzung, wenn dem Mieter vergleichbare Alternativangebote vorgelegen haben. Der Nachweis, dass es keine Alternativangebote gab, wird dabei vom Mieter gefordert.
Mietpreisbremse
Seit 01.06.2015 regelt § 556d BGB, dass sich bei Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Die Presse hat dies die viel gefeierte “Mietpreisbremse” getauft.
Wenn man genauer hinsieht, stellt man fest, dass sich der Effekt für Mieter in Grenzen hält und es sich bei der Mietpreisbremse um gesetzgeberischen Aktionismus und nicht um ein effektives Mittel gegen überhöhte Mieten handelt.
Unklar ist, wann ein “angespannter Wohnungsmarkt”vorliegt. Das wollte (und konnte) der Bundesgsetzgeber nicht entscheiden, weshalb § 556d Absatz 2 BGB eine Ermächtigung enthält, mit der die Bundesländer die Details festlegen können. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Als Regelbeispiele für eine Gefährdung werden folgende Kriterien genannt:
- Deutlich stärkerer Anstieg der Mieten, als im bundesweiten Durchschnitt
- Durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt den bundesweiten Durchschnitt deutlich
- Wachsen der Wohnbevölkerung, ohne dass durch Neubautätigkeit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird
- Geringer Leerstand bei großer Nachfrage
Diese vier Voraussetzungen sind für den beweisbelasteten Mieter im Streitfall fast unmöglich nachzuweisen. Dazu kommt die Schwierigkeit, dass der Mieter die vorherige Miete erst einmal erfahren muss. Dies geschieht derzeit eher durch Zufall, nämlich wenn Kontakt zum Vormieter besteht. Ein Auskunftanspruch gegen den Vermieter besteht nicht. Ein Anspruch auf Rückforderung überzahlter Miete steht dem Mieter nur für den Zeitraum ab Geltendmachung des Anspruches zu (also nicht rückwirkend, ab Vertragbeginn).
Deswegen steht die mietpreisbremse erneut auf dem Prüfstand. Das “Gesetz zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften – Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz” sieht unter anderem auch eine Nachbesserung bei der Mietpreisbremse vor. Mit der “Mietpreisbremse 2.0” soll der Vermieter nach derzeitiger Planung dazu verpflichtet werden, bei einem neuen Mietvertrag den gezahlten Mietzins des Vormieters offen zu legen. Weiter kann der Mieter ab Verragsbeginn überzahlte Miete zurückfordern.
