Mietspiegel
Mietspiegel stellen eine Übersicht über die in einer bestimmten Gemeinde gezahlten Mieten für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Damit finden sich in einem Mietspiegel die Werte, die als „ortsübliche Vergleichsmieten“ bezeichnet werden. Der Mietspiegel dient als Begründungsmittel für Mieterhöhungen und wird von Städten in Zusammenarbeit mit einschlägigen Interessengruppen (d. h. Mieter- und Vermieterverbände) aufgestellt. Es gibt für Städte und Gemeinden keine Verpflichtung, einen Mietspiegel aufzustellen. Übersichten anderer Institutionen sind in der Regel keine Mietspiegel. Dies gilt für die vielfach verwendeten Übersichten von Immobilienportalen aus dem Internet.
Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen repräsentativen Querschnitt von Mieten, die für vergleichbaren Wohnraum üblicherweise bezahlt werden (BayObLG RE WuM 1981, 100). Maßgebend ist dabei der Zeitraum der letzten vier Jahre, ab dem Zugang des Mieterhöhungsschreibens. Dazu sind mehrere Vergleichsmerkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Mieten heranzuziehen.
Bei der Mieterhöhung nach dem Mietspiegel reicht es nicht, wenn der Vermieter angibt, die Miete “nach dem Mietspiegel” erhöhen zu wollen. Er muss die Mieterhöhung in Bezug auf die Wohnung des Mieters in den Mietspiegel eingruppieren. Dazu kann er in seinem Schreiben entweder den maßgeblichen Mietspiegelwert oder die Mietspiegelspanne oder das einschlägige Mietspiegelfeld bezeichnen (BGH WuM 2008, 88).
Die Spanne der möglichen Mieterhöhung hängt von der Anzahl der Ausstattungsmerkmale der Wohnung ab. Wir gehen die Ausstattungsmerkmale des Mietspiegels mit Ihnen sorgfältig durch und überprüfen, welche Merkmale bei Ihnen in der Wohnung vorliegen. Häufig lässt sich die geforderte Erhöhung abmildern, da die Wohnung tatsächlich über weniger Merkmale verfügt.
