Mietminderung wegen Mängeln
Jedem Mieter ist bekannt, dass er bei Mängeln seiner Wohnung die Miete mindern kann. Doch Vorsicht! Die gesetzlichen Bestimmungen halten eine Vielzahl von Fallstricken für den Mieter bereit.
Eine Mietminderung setzt immer voraus, dass sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Mängel, die bei Einzug bekannt waren oder bei ordnungsgemäßer Prüfung der Wohnung hätten bekannt sein müssen, berechtigen nicht zur Minderung. Wichtig ist es daher, ein detailliertes Einzugsprotokoll mit dem Vermieter zu erstellen, in dem nicht nur das Vorliegen bestimmter Mängel vermerkt ist, sondern auch gleichzeitig ein Zeitpunkt genannt wird, bis zu welchem der Vermieter die Mängel beseitigt.
Ein entsprechend ausführliches Übernahmeprotokoll für den Einzug finden Sie im Downloadbereich.
Zeigen sich im Laufe der Mietzeit Mängel, so hat der Mieter eine Anzeigepflicht. Eine schriftliche Mangelanzeige ist unerlässlich, da erst ab Kenntnis des Vermieters eine Minderung möglich ist.
Ist der Vermieter trotz schriftlicher Anzeige über Monate untätig geblieben und hat der Mieter die Miete ungekürzt weitergezahlt, so kann keine Minderung für den vergangenen Zeitraum gefordert werden. Um dem vorzubeugen, sollte bereits in der Mangelanzeige auf den Vorbehalt einer Mietminderung hingewiesen werden. Nur die Erklärung eines Minderungsvorbehaltes ermöglicht Ihnen eine rückwirkende Minderung!
Musterschreiben mit näheren Erläuterungen zur Mangelanzeige samt Vorbehaltserklärung finden Sie ebenfalls im Downloadbereich.
Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete ungekürzt und ohne Vorbehalt einer Mietminderung, besteht sogar die Möglichkeit, dass eine Mietminderung für die Zukunft ausgeschlossen ist. Ein Zeitraum von sechs Monaten reicht nicht aus, um einen solchen Auschluss der Minderung für die Zukunft anzunehmen.
Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung muss der Mieter das Vorliegen eines Mangels beweisen. Es empfiehlt sich daher, von Anfang an durch Fotos und Zeugen den Mangel festzuhalten. Erstreckt sich die Beeinträchtigung über einen längeren Zeitraum (Baulärm, Heizungsausfall etc.), sollte ein ausführliches Protokoll geführt werden, in dem Uhrzeit und Beeinträchtigung festgehalten sind.
Selbst wenn ein Mangel vorliegt und alle Formalien eingehalten wurden, berechtigt dies nicht in jedem Fall zu einer Minderung. Nur wenn es durch den Mangel auch zu einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung führt, kann die Miete reduziert werden.
Ein Beispiel:
Aufgrund von undichten Fenstern und einem teilweisen Ausfall der Heizung erreicht Mieter A in den Wintermonaten eine ordentlich protokollierte durchschnittliche Raumtemperatur von 15° Celsius. Er kann die Miete mindern.
Trotz mehrmaliger Aufforderung werden im Laufe des Sommers weder die Heizung noch die Fenster repariert. Die Raumtemperatur liegt bei durchschnittlich 21,5° Celsius. Mieter A kann die Miete nicht mindern.
Obwohl der Mangel nach wie vor vorhanden ist, liegt in den Sommermonaten keine Beeinträchtigung der Wohnqualität vor. Sinkt die Raumtemperatur wieder ab, kann die Minderung wieder aufgenommen werden.
Im Beispielsfall wäre es jedoch wenig ratsam, bis zur nächsten Minderung abzuwarten. Lassen Sie sich frühzeitig beraten, welche rechtlichen Alternativen Ihnen neben der Mietminderung zur Verfügung stehen.
In welcher Höhe die Miete wegen eines Mangels gemindert werden kann, ist immer abhängig vom Einzelfall. Die bislang umstrittene Frage, ob sich die Mietminderung alleine auf die Nettomiete bezieht oder ob auch die Betriebskosten mit gerechnet werden, hat der Bundesgerichtshof mittlerweile entschieden. Die Mietminderung wird prozentual von der Bruttomiete (Nettomiete plus Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen) berechnet.
Um Ihnen Anhaltspunkte zu bieten, haben wir im Rechtsprechungsbereich eine Vielzahl von Entscheidungen zu einzelnen Mängeln und Minderungshöhen veröffentlicht. Dort finden Sie auch weitere Informationen zu den am häufigsten auftretenden Mängeln.
Nur mit einer sorgfältig abgestimmten Minderung können Sie einer möglichen Auseinandersetzung mit Ihrem Vermieter gelassen entgegensehen!
