Außerordentliche Kündigung Mietvertrag
Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung kann der Mietvertrag außerordentlich, das heißt, fristlos gekündigtwerden. Für unbefristete Mietverhältnisse tritt diese neben die ordentliche Kündigung. Bei befristeten Mietverträgen stellt die außerordentliche Kündigung (von Sonderkündigungsrechten abgesehen) die einzige Möglichkeit dar, den Mietvertrag zu beenden.
Kündigungsgründe
Anders als bei der ordentlichen Kündigung ist die außerordentliche fristlose Kündigung auch für den Mieter an einen Kündigungsgrund geknüpft. Das Gesetz spricht von einem „wichtigen Grund“, der vorliegen muss. Dieser ist gegeben, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Für den Mieter sind im Gesetz bespielhaft zwei Gründe genannt:
- ihm ist der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden
- der gemietete Wohnraum ist so beschaffen, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.
Der Vermieter kann bei folgenden Voraussetzungen fristlos kündigen:
- der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
- der Mieter mit der Zahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist
oder - der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Abmahnung
Die fristlose Kündigung ist zwar nicht an eine Frist gebunden, der Vermieter muss aber in aller Regel vor Kündigungsausspruch abgemahnt worden sein. In der Abmahnung bzw. der Erklärung, mit der die Abhilfefrist gesetzt wird, muss die Pflichtverletzung des Vermieters bzw. der vertragswidrige Zustand so genau bezeichnet werden, dass der Vermieter unzweifelhaft erkennen kann, was er tun muss, um den vertragswidrigen Zustand zu beheben. Außerdem muss der Vermieter zur Beseitigung des Zustandes aufgefordert werden.
Verwirkung
Auch wenn bei der außerordentlichen Kündigung keine Fristen beachtet werden müssen, darf mit der Kündigung nicht zu lange gewartet werden. Es ist widersprüchlich, wenn man einerseits behauptet, das weitere Festhalten am Vertrag ist unzumutbar, andererseits aber abwartet. Das Kündigungsrecht ist dann verwirkt, wenn durch langes Warten zum Ausdruck gebracht wird, dass der vertragswidrige Zustand scheinbar keine Beeinträchtigung darstellt.
Grundsätzlich gilt:
Lassen Sie sich frühzeitig vor Ausspruch einer eigenen Kündigung oder nach Erhalt einer Kündigung des Vermieters durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. beraten!
