Kündigung

Kündigung Mietvertrag

Eine Kündigung ist ein Mittel zur Vertragsbeendigung. Anders als ein Aufhebungsvertrag ist die Kündigung eine einseitige Beendigung des Mietvertrages zu den im Mietvertrag vereinbarten Fristen. Hingewiesen werden soll schon an dieser Stelle, dass eine einmal erklärte Kündigung nicht zurück genommen werden kann. Einmal erklärt, ist der Vertrag mit Zugang der Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter beendet. 

Bei der Kündigung unbefristeter Mietverträge wird zwischen der ordentlichen (fristgemäßen) und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung unterschieden. Eine Kündigung befristeter Verträge ist nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich. 

Eine Kündigung befristeter Verträge ist nur zum Ablauf der im Vertrag angegebenen Laufzeit möglich. Will der Mieter das Mietverhältnis früher kündigen, obwohl im Vertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist, kann der Mieter auf einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter hinwirken. Will der Vermieter dies nicht, hat der Mieter nur die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, mit dem der Vermieter einverstanden ist; oder er vermietet die Wohnung mit Erlaubnis des Vermieters unter. Mehr Informationen zum Mietrecht – Untermieter. 

Nähere Informationen und Mustertexte zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags finden Sie im Downloadbereich.

Kündigungsfrist Mietvertrag

Verträge, die nach dem 01.September 2001 unterzeichnet wurden, dürfen nur noch in Ausnahmefällen zeitlich befristet werden (§ 575 BGB). Ist die Befristung unwirksam, kann der Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen.

Grundsätzlich gilt: Bei unbefristeten Mietverträgen gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten

Der Mieter kann die Wohnung immer zum Ablauf des letztens Monats der Kündigungsfrist kündigen. Die Frist beginnt, sobald der Vermieter die Kündigung erhält. Liegt die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats vor, wird auch der aktuelle Monat berücksichtigt. (Karenzzeit) Der Samstag wird dabei als Werktag gezählt. Geht die Kündigung erst am vierten Werktag des Monats beim Vermieter ein, ist sie erst im Folgemonat wirksam.

Form und Zugang der Kündigung

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen, das bedeutet, sie muss von allen im Vertrag genannten Mietern der Wohnung eigenhändig unterschrieben sein. Ein Fax oder eine E-Mail reicht nicht, um eine Wohnung zu kündigen! Da die Kündigung mit Eingang beim Vermieter wirksam ist, kommt es nicht auf eine etwaige Zustimmung des Vermieters an. Alleine der Erhalt des Kündigungsschreibens ist entscheidend. Sie sollten daher immer sicherstellen, dass Sie einen Zugangsnachweis für das Kündigungsschreiben erhalten. Dies kann der Rückschein eines Einschreibens sein, sicherer ist aber die Übermittlung der Kündigung durch einen Boten. Dieser kann im Streitfall Zeuge sein, dass die Kündigung zu einem bestimmten Zeitpunkt beim Vermieter in den Briefkasten gelegt oder abgegeben wurde.

Bedingungen für zeitlich befristete Mietverträge

Nur wenn der Vermieter schriftlich im Mietvertrag darauf hinweist, dass er nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf an der Wohnung hat oder größere Sanierungsarbeiten vornehmen möchte, ist eine Befristung noch möglich. Ist die Befristung unwirksam, kann der Mieter mit einer dreimonatigen Frist kündigen.

Die Begründungspflicht für eine Befristung kann der Vermieter umgehen, indem er einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht in den Vertrag aufnimmt. Liegt ein wirksamer Kündigungsverzicht vor, ist eine ordentliche Kündigung des Mieters für diesen Zeitraum ausgeschlossen. Es ist daher ratsam, bereits vor Abschluss den Mietvertrag auf eine eventuell enthaltene Befristung oder einen Kündigungsausschluss überprüfen zu lassen, um bei der Kündigung keine böse Überraschung zu erleben.

Begründung einer fristlosen Kündigung durch den Mieter 

Der Mieter braucht eine Kündigung nicht zu begründen. Für den Vermieter bestehen hingegen umfangreiche Begründungspflichten. Er muss (von wenigen Ausnahmen abgesehen) immer ein berechtigtes Interesse zur Kündigung haben. Nach dem Gesetz sind dies nur drei Kündigungsgründe:

1. Eigenbedarf
2. Verhinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks
3. Schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter

Einzelheiten zu jeder Begründungsmöglichkeit und ein Musterschreiben für die Mieterkündigung finden Sie im Downloadbereich.

Ausnahme: Kündigung des Mietvertrags eines Zwei-Familienhauses 

Achtung! Eine Ausnahme von der Begründungspflicht für den Vermieter besteht dann, wenn es sich nicht um eine Wohnung, sondern um ein Zwei-Familienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. Hier verlängert sich dann die Kündigungsfrist für den Mieter um drei Monate. Es reicht aber aus, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben darauf hinweist, dass er von der vereinfachten Kündigungsmöglichkeit Gebrauch macht.

Fristlose Kündigung des Mietvertrages

Neben der ordentlichen Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist kann ein Mietverhältnis auch fristlos von beiden Seiten gekündigt werden. Da eine fristlose Kündigung weitreichende rechtliche Konsequenzen insbesondere im Hinblick auf Schadensersatzforderungen hat, sollten Sie sich unbedingt bei Erhalt einer solchen Kündigung rechtlich beraten lassen. Nach unserer Erfahrung sind zahlreiche „fristlose“ Kündigungen unbegründet oder können im Fall von Mietrückständen rückwirkend beseitigt werden, indem die fehlende Miete nachgezahlt wird.

Sonderkündigungsrechte

Eine dritte Gruppe von Kündigungen stellen die Sonderkündigungsrechte dar. Unabhängig von einer Befristung kann der Mieter bei einer anstehenden Mieterhöhung wegen Modernisierungen, bei einer Erhöhung der Nettokaltmiete, bei einer nicht erteilten Untermieterlaubnis und im Todesfall kurzfristig das Mietverhältnis beenden.

Das Wichtigste zusammengefasst in unserer Checkliste zu : Mietvertrag kündigen

• unbefristete Mietverträge sind mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündbar
• Für befristete Mietverträge ist ein Aufhebungsvertrag notwendig. Die Gültigkeit der Befristung sollte unbedingt geprüft werden
• Die Unterschriften aller im Mietvertrag genannten Mieter sind notwendig
• Die Kündigung des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen 
• Die Kündigung ist mit Eingang beim Vermieter wirksam – daher immer per Einschreiben oder durch einen Boten verschicken

Kündigungsfristen für Vermieter

Will der Vermieter einem Mieter kündigen, berechnet sich die Frist dafür nach der Anzahl der Jahre, die das Mietverhältnis schon andauert. Dabei gilt: Je länger ein Mieter in einer Wohnung wohnt, desto länger ist auch die Kündigungsfrist, die der Vermieter einhalten muss. 

Mietvertrag prüfen lassen vom Interessenverband Mieterschutz

Wenn Sie sich unsicher sind, welche Bedingungen für Ihren Mietvertrag gelten, lassen Sie ihn vom Interessenverband für Mieterschutz prüfen. Für unsere Mitglieder ist die Prüfung kostenlos. Auch wenn Sie den Vertrag noch nicht unterschrieben haben, empfehlen wir Ihnen vor Unterzeichnung eine Prüfung durch unsere Experten.