Brennstoffe und Heizanlagen
Die Versorgung einer Mietwohnung mit Heizung und Warmwasser kann auf ganz unterschiedliche Weise erfolgen.
Etagenheizung/Einzelöfen
Ist die Wohnung mit Einzelöfen oder einer Etagenheizung ausgestattet, rechnet der Mieter die für seine Wohnung entstandenen Brennstoffkosten für Gas, Strom, Öl oder Kohle meist direkt mit dem örtlichen Energieversorger ab. Bei Gas und Strom erfolgt die Abrechnung üblicherweise einmal jährlich über einen Zähler. Grundlage für die Abrechnung sind die allgemeinen Lieferbedingungen und der vom Energieversorger festgesetzte Preis für Gas und Strom.
Während die Brennstoffversorgung Sache des Mieters ist, stehen Etagenheizung oder Heizöfen im Eigentum des Vermieters. Die Wartungskosten sind über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlagefähig. Reparaturkosten hat der Vermieter zu tragen.
Fernwärme
Einzelöfen und Etagenheizung sind überwiegend in Altbauten zu finden. Typisch für größere Wohnsiedlungen ist die Versorgung durch Fern- oder Nahwärme. Wärme und Warmwasser werden dabei von einem externen Heizkraftwerk produziert. Wie bei einer Etagenheizung schließt der Mieter einen eigenständigen Wärmelieferungsvertrag mit dem Betreiber des Heizwerkes ab, mit dem er auch abrechnet. Im Unterschied zur Etagenheizung wird aber kein Brennstoff geliefert, sondern das fertige Endprodukt: Wärme und Warmwasser. Dies mag zwar auf den ersten Blick sehr einfach klingen, hat aber seine Tücken beim Preis. Dieser beinhaltet nicht nur die Kosten für den Betrieb der Heizanlage und die Brennstoffkosten (= Arbeitspreis), sondern auch die Rücklagen, die Finanzierungskosten, die Pachtzinsen, Gewinnanteile, Steuerbelastungen etc. (= Grundpreis) des Betreibers. Eine erhebliche Verteuerung der Heizkosten für den Mieter ist die Folge. Der Vermieter wird durch die Ausgliederung der Wärme und Warmwasserverorgung finanziell entlastet, weil für ihn die Anschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten wegfallen.
Wärmecontracting
Von einem “Wärmecontracting” spricht man, wenn der Vermieter die ursprünglich in Eigenregie betriebene Heizungsanlage an einen Dritten verpachtet oder verleast. Der Pächter oder Leasingnehmer übernimmt wie bei der Wärmelieferung den Betrieb der Heizanlage auf eigene Kosten. Der Vermieter schließt mit dem Pächter oder Leasingnehmer einen Wärmelieferungsvertrag ab. Im Wärmepreis enthalten sind die Rücklagen, Finanzierungskosten, Steuerbelastungen und Gewinnanteile des Pächters oder Leasingnehmers. Auf Grundlage des berechneten Wärmepreises erfolgt im Anschluss die Abrechnung der Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter. Geht der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von der Eigenerzeugung von Wärme und Warmwasser zum Fremdbezug über, kann er dies aufgrund der Verteuerung der Heizkosten nur mit Zustimmung des Mieters tun. Eine Zustimmung kann vorab durch eine vertragliche Ermächtigung des Vermieters zur Ausgliederung oder durch eine nachträgliche Einigung mit dem Mieter erteilt werden. Da die Rechtsprechung hierzu sehr umfangreich ist, holen Sie bitte Rechtsrat bei Ihrem Mieterverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V. , ein.
Zentralheizung
Der in der Praxis häufigste Fall ist die Versorgung eines Gebäudes oder Gebäudekomplexes mit Wärme und Warmwasser durch eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizungsanlage. Der Vermieter ist für die Brennstoffversorgung mit Gas oder Öl und den Betrieb der Heizungsanlage verantwortlich. Vertragspartner des Mieters für die Lieferung von Wärme und Warmwasser ist der Vermieter. Mit diesem rechnet der Mieter die Kosten ab. Bei einer Zentralheizungsanlage müssen die gemeinschaftlich für das Gebäude oder den Gebäudekomplex angefallen Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Bei der Wärmelieferung ist eine Aufteilung notwendig, wenn nur der Gesamtverbrauch des Gebäudes durch einen Wärmezähler erfasst wurde. Wie und welche Kosten in diesen Fällen verteilt und abgerechnet werden dürfen, regelt die Heizkostenverordnung.
