Wirschaftlichkeitsgebot Mietrecht
Der Vermieter hat bei der Abrechnung der Betriebskosten den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz oder das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass nur solche Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind.
Der Vermieter ist dem Mieter gegenüber zur Sparsamkeit bei der Bewirtschaftung des Hauses verpflichtet, was aber nicht bedeutet, daß er immer den billigsten Anbieter auswählen muss. Der Vermieter hat bei der Auswahl einen Ermessensspielraum. Auch kostenerhöhende Kriterien wie Zuverlässigkeit, Ortskenntnis, Erreichbarkeit im Notfall und bisherige Erfahrungen darf er berücksichtigen.
Eine allgemein gültige Grenze, ab wann der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt ist, kann nicht gezogen werden. Im Einzelfall ist zu prüfen, ob die ortsüblichen Kosten wesentlich überhöht sind und ob die Überschreitung durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist.
Nach einer Entscheidung des LG Hamburg vom 27.06.2006, Az. 316 S 15/00 rechtfertigt beispielsweise auch ein repräsentatives Gebäude mit Wohn- und Gewerbeeinheiten keine dreimalige wöchentliche Hausreinigung. Ebenso liegt nach einem Urteil des AG Frankfurt vom 16.07.2004, Az. 383 C 376/04 ein überhöhter Reinigungsaufwand vor, wenn der Eingangsbereich einer größeren Wohnanlage täglich nass und trocken gereinigt wird.
Bei den Müllkosten ist der Vermieter gehalten die Größe der Müllbehälter und die Häufigkeit der Leerung am Bedarf auszurichten. Anhaltspunkte für den durchschnittlichen Bedarf liefern die Abfallsatzungen der Städte und Gemeinden, in denen das durchschnittliche Abfallvolumen pro Person und Woche festgehalten ist. Daneben ist der Vermieter nach einem Urteil des AG Frankfurt vom 18.09.2001, Az. 33 C 1595/01 im Rahmen der Geringhaltung der Müllentsorgungskosten verpflichtet, Umverpackungstonnen (grüner Punkt) und Komposttonnen zur Verfügung zu stellen.
Eine Hochwasserversicherung oder Erdbebenversicherung macht wirtschaftlich nur dann Sinn, wenn das Gebäude in der Nähe eines Flusses steht oder in einem erdbebengefährdeten Gebiet. Werden die üblichen Gefahren (Feuer, Leitungswasser und Sturm) durch getrennte Versicherungen gedeckt, ist vom Vermieter zu prüfen, ob nicht eine verbundene Gebäudeversicherung günstiger ist.
Vom Mieter ist zunächst darzulegen, dass die vom Vermieter angesetzten Kosten über den ortsüblichen Kosten liegen. Die pauschale Behauptung – die Kosten seien zu hoch und der Vermieter handele unwirtschaftlich – reicht nicht aus. Die ortsüblichen Kosten muss der Mieter ermitteln. Die sicherste Möglichkeit ist die Einholung von Vergleichsangeboten.
Liegt ein Leistungsverzeichnis für Hausmeister und Hausreinigung vor, sollte dies zunächst im Rahmen einer Belegeinsicht eingesehen und zur Grundlage der Vergleichsangebote gemacht werden. Vorsichtig ist bei Durchschnittswerten aus Betriebskostenspiegeln, Heizkostenspiegeln und Mietspiegeln geboten. Hierbei handelt es sich um so genannte Mittelwerte, die nicht auf den Einzelfall übertragen werden können. Viele Gerichte erkennen diese Werte nicht an. Indes liefern sie wichtige Hinweise, ob es sich die Mühe und der Aufwand lohnt, Vergleichsangebote einzuholen.
Sind die ortsüblichen Kosten wesentlich überschritten, ist es am Vermieter nachzuweisen, dass er sich bei Leistungsvergabe einen Marktüberblick verschafft und Kostenvergleiche angestellt hat. An einen professionellen Vermieter sind dabei höhere Anforderungen zu stellen, als an einen Einzelvermieter.
Ist das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt, schuldet der Mieter nur die ortsüblichen Kosten. Die Differenz zu den in Rechnung gestellten Kosten kann in Abzug gebracht werden.
