Grundsteuer
Zu den öffentlichen Lasten des Grundstücks zählt insbesondere die Grundsteuer. Je nach Art der Wohnung und Gemeinde / Stadt können weitere Kosten hinzukommen, wie z.B. eine Zweitwohnungssteuer oder eine Deichabgabe.
Nicht dazu gehören persönliche Steuern und Abgaben des Vermieters, wie z.B. die Vermögenssteuer, Realsteuern und die Gewerbesteuer.
Probleme ergeben sich in der Praxis immer wieder, wenn ein Teil des Hauses gewerblich genutzt wird (z.B. Läden, Banken, Handwerksbetriebe etc.). Der für die gewerblich genutzte Fläche des Hauses zu zahlende Grundsteueranteil ist üblicherweise höher, als der Anteil für die Wohnfläche. Wird die Grundsteuer einheitlich nach der Gesamtfläche verteilt, werden die Wohnungsmieter ggf. mit Kosten belastet, die von den gewerblichen Mietern zu tragen sind.
Um den richtigen Anteil der Wohnungsmieter an der Grundsteuer zu ermitteln, muss der Grundsteuerbetrag vorab aufgeteilt werden. Das Aufteilungsverhältnis ergibt sich aus dem Grundsteuermessbescheid. In diesem Bescheid ist der zu besteuernde Wert der Gewerberaumfläche und der Wohnfläche durch das Finanzamt festgelegt. Nach dem prozentualen Verhältnis der beiden Werte ist der Anteil der Wohnraummieter zu berechnen und zu verteilen. Der Mieter hat im Rahmen der Belegeinsicht einen Anspruch den Grundsteuermessbescheid – Einheitswertbescheid einzusehen.
Grundsteuernachforderungen für bereits vergangene und abgerechnete Perioden können in der Regel im Jahr der Rechnungsstellung durch die Steuerbehörde in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden, sofern sich der Vermieter in den alten Betriebskostenabrechnungen eine Nachbelastung mit Grundsteuerkosten vorbehalten hat. Fehlt ein solcher Vorbehalt, muss im Einzelfall geprüft werden ob und für welchen Zeitraum die Nachforderung auf den Mieter abgewälzt werden kann.
Grundsätzlich kann der Vermieter einen Anspruch auf Zahlung restlicher Betriebskosten auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend machen, wenn er die Fristüberschreitung nicht zu vertreten hat (§ 556 Abs.3 Satz 3 BGB). Diese Voraussetzung ist in den Fällen der rückwirkenden Grundsteuerfestsetzung gegeben (BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12).
Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Vermieter die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen.
