Nebenkosten Gartenpflege
Der Garten als Ort der Erholung und Entspannung. Damit ist es oft vorbei, wenn es zu unterschiedlichen Auffassungen zwischen Vermieter und Mieter beim Thema Nebenkostenabrechnung geht.
Grundsätzlich gilt:
Zu den Nebenkosten zählt die Gartenpflege! Hierzu gehören die Kosten der Pflege des Rasens durch Mähen und Vertikutieren, die Beseitigung von Unkraut auf Rasen und Rabatten, Beschaffung und Ausbringen von Dünger, Beschneiden von Bäumen und Sträuchern, Wässern im Sommer sowie die Abfuhr von Gartenabfällen. Der Teufel steck aber auch hier im Detail. Jeder hat sicherlich unterschiedliche Vorstellungen davon, wie den der Rasen gemäht werden sollte. Wie oft ist dann der nächste Knackpunkt.
Aber auch: Ebenfalls umlagefähig ist die alters- und witterungsbedingte Beseitigung und Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.
Bei größeren Wohnanlagen kommen die Pflegekosten der Spielplätze, einschließlich der Erneuerung des Sandes und die Pflegekosten der privaten Zugänge, Zufahrten und Wege hinzu.
So schön ein Garten für die Mieter auch sein kann, er bietet aber auch reichlich Grund zu vielfältigen Diskussionen mit dem Vermieter.
Deshalb: Als Mieter sollte in diesem Zusammenhang beachtet werden, dass schlecht oder gar nicht durchgeführte Arbeiten rechtzeitig dem Vermieter angezeigt werden sollten, damit dieser die Unternehmen veranlasst, ihren Aufgaben nachzukommen. Anderenfalls besteht möglicherweise für die Mieter ein Anspruch auf anteilige Minderung der Miete.
Die Kosten der Gartenpflege bzw. die Pflege der zum Mietobjekt gehörenden Außenflächen sollten sich aus der Abrechnung für die Betriebskosten klar und nachvollziehbar entnehmen lassen. Die Mieter sollte daher die Kosten für die Gartenpflege in den Betriebskosten mit der Situation vor Ort abgleichen. Inwieweit die Gartenpflegekosten auch umlagefähig sind, hängt von den jeweiligen Maßnahmen ab.
Nebenkosten und was gehört dazu – Pflege und die Kosten
Wer pflegt? Wer trägt die Kosten?
Bei der Umlage der Gartenpflegekosten ist es oft nicht einfach zu unterscheiden, welche Flächen von wem zu pflegen sind und von wem die Kosten zu tragen sind. Im BGH Urteil vom 10.2.2016 (AZ: VIII ZR 33/15) wurde über eine Parkanlage in der Region Hannover entschieden.
Der Vermieter legte u. a. die Kosten für die Gartenpflege auf die Mieter einer Wohnsiedlung (“Wohnpark am See”) um. Die Mieter verweigerten die Bezahlung dieser Kosten mit der Begründung, dass die Kosten für die Pflege des umgebenden Parks nicht umlagefähig seien, weil es sich um einen öffentlich zugänglichen Park handele. Die Mieter hielten auch vor, dass die Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen des Parks z. B. durch Hundekot nicht umgelegt werden dürfen, die durch Dritte verursacht worden sind.
Die Richter aus Karlsruhe sprachen den Mietern das Recht mit der Begründung zu, dass Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist.
Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, sodass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage des Vermieters angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht den Mietern als Nebenkosten angelastet werden.
Deshalb hilft durchaus auch ein Blick in den Mietvertrag. Dort könnte auch genau beschrieben sein, wo sich das Gartengelände befindet und ob es für die Allgemeinheit zugänglich ist.
Die Gartenpflege und die Allgemeinheit
Je nach Konstellation kann weiterhin problematisch sein, wann eine Anlage der Öffentlichkeit gewidmet ist, insbesondere wenn kein Bebauungsplan vorliegt und nach welchen Kriterien die Widmung im Einzelfall zu beurteilen ist. In derartigen Fällen lohnt sich eine genauere Überprüfung der Umlagefähigkeit der Kosten!
