Betriebskosten – Nebenkosten

Mietrecht Nebenkostenabrechnung

Jedes Jahr wieder stellt sich vielfach die Frage nach den Betriebskosten bzw. Nebenkosten und deren Abrechnung. Die wichtigsten Fragen dabei sind: Stimmt denn die Abrechnung der Nebenkosten, wie sie oft auch genannt wird und hat der Vermieter sich nicht zulasten der Mieterinnen und Mieter verrechnet. Im Mietrecht hat die Nebenkostenabrechnung einen hohen Stellenwert. Der Mietvertrag gibt Auskunft, wie die Nebenkostenabrechnung zu erfolgen hat. Über den Verteilerschlüssel, den Mieterinnen und Mieter im Mietvertrag finden, lässt sich vom Grunde her recht überschaubar die Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn nicht häufig die Auslegung zu den jeweiligen Ablesedaten durch den Vermieter hinzukämen.

Probleme mit der Nebenkostenabrechnung fordern das Mietrecht heraus. Juristisch wird in der Regel von den Betriebskosten und der Betriebskostenabrechnung gesprochen. Mieterinnen und Mieter sprechen von den Nebenkosten und der Nebenkostenabrechnung. Beide meinen das Gleiche – es geht auch um den gleichen Inhalt. 

• Mietrecht: Nebenkostenabrechnung
• Rechtsprechung
• Gewerbe und Wohnraum
• Berechnungsfehler
• Mieterwechsel
• Keine Betriebskosten
• Übersicht Betriebskosten

Das Mietrecht und die Nebenkostenabrechnung

Wer in einer Wohnung lebt, nutzt die Heizung in den kalten Monaten, verbraucht Wasser für den alltäglichen Bedarf und erzeugt mehr oder weniger Müll, der entsorgt werden muss. Wenn mehrere Parteien in einem Wohnhaus leben, stellt sich Frage nach der rechtlich zulässigen Verteilung der Kosten. Noch komplizierter wird es, wenn noch ein Gewerbetrieb, beispielsweise eine Gaststätte im Erdgeschoss vorhanden ist. Hier helfen den Mieterinnen und Mietern unsere Rechtsanwälte und erklären verständlich, wie sich die Betriebskosten auf die Wohnungen verteilen.

• Was haben Mieterinnen und Mieter zu zahlen und was nicht.
• Wo muss Widerspruch gegen die Abrechnung der Betriebskosten eingelegt werden.
• Wie begegne ich als Mieterin und Mieter dem Vermieter?
• Wie spreche ich den Viermieter auf Unklarheiten an, ohne dass ein bislang gutes Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter gestört wird?

Die erfahrenen Beratener des Interessenverbandes Mieterschutz e.V. sagen Ihnen, wie Sie sich so verhalten, dass Ihre Rechte im Mietrecht gewahrt bleiben und Sie dennoch berechtigt auf Unklarheit gegenüber dem Vermieter hinweisen können. Die Abrechnungen des Vermieters enthalten in einigen Fällen auch “nur” Rechenfehler. Das kommt vor, lässt sich aber durch die Überprüfung durch die Experten des Mietvereins recht schnell aufklären.

Betriebskosten sind immer wieder Anlass für Missverständnisse zwischen Vermieter und Mieter. Dabei können viele vermeintliche Probleme im Vorfeld bei der Überprüfung des Mietvertrages vermieden werden. Mieterinnen und Mieter können sich bei diesen Unklarheiten vertrauensvoll an die Experten des Mietervereins wenden.


 Grundsätzlich gilt:

Betriebskosten sind alle laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Haus oder dem Grundstück entstehen. Der Vermieter hat eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn im Mietvertrag eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten seitens des Mieters vereinbart ist. Das führt zu Nach- oder Rückzahlung.

Daneben besteht die Möglichkeit, für die sogenannte „kalten Betriebskosten“ eine pauschale Zahlung zu vereinbaren. Ist eine Pauschale vereinbart, so kann aufgrund einer Abrechnung für das zurückliegende Jahr keine Nachzahlung oder Rückerstattung gefordert werden. Pauschalen können nur für die Zukunft angemessen erhöht werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Ermäßigen sich die Kosten, ist dies dem Mieter mitzuteilen und die Pauschale abzusenken.

Die Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof, also das oberste zuständige Gericht,  hat mit Urteil vom 10.2.2016 (AZ: VIII ZR 137/15) entschieden, dass bei der Wohnraummiete zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die (auch formularmäßige) Vereinbarung, genügt, wonach der Mieter “die Betriebskosten” zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.November 2003 ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Die rechtlichen Grundsätze werden von den Beratern des Interessenverbandes Mieterschutz den Mitgliedern im Mieterschutz gerne erläutert. Es bleibt jedoch oft ein Terrain, das für die Mieterin oder den Mieter nicht genau einzuschätzen ist. Der Interessenverband Mieterschutz hilft als Mieterverein in diesen Fällen, um Klarheit in die für viele Mieterinnen und Mieter oft unverständlichen Formulierungen, die ein Mietvertrag naturgemäß in sich birgt, besser zu verstehen.

Deswegen gilt auch hier der Grundsatz, dass die Betriebskostenabrechnung für den juristischen Laien nachvollziehbar sein muss.

Daher ist es erforderlich, dass der Vermieter eine detaillierte Aufstellung der einzelnen Kostenpositionen darlegen muss. Mit Hilfe der angefallenen Gesamtkosten und des Verteilerschlüssels, der im Mietvertrag enthalten ist,  wird der individuelle Kostenanteil des Mieters durch den Vermieter ermittelt. Ist der Verteilerschlüssel unklar, so muss dieser durch den Vermieter erläutert werden. Bestehen dann immer noch Unklarheiten, z.B. erhebliche Kostensteigerungen im Vergleich zum Vorjahr, helfen die Experten vom Interessenverband Mieterschutz.

Gewerbe und Wohnraum


Befinden sich Wohnungen und Gewerberäume (Arztpraxen, Läden, Gaststätten etc.) in einem Haus, ist die unterschiedliche Verursachung von Kosten bereits beim Verteilerschlüssel zu beachten. Noch etwas komplizierter ist es, wenn sich auch Wohnräume in solch einem Haus befinden. Der Vermieter ist bei so einer Konstellation gut beraten, die Kostenverteilung mit besonderer Sorgfalt und schlüssig zu errechnen, um Unklarheiten im Vorfeld zu reduzieren.


Berechnungsfehler

Die von den Gewerberäumen verursachten Mehrkosten sind vorab herauszurechnen, wenn ansonsten erhebliche Mehrkosten für die Wohnungsmieter entstehen.
Die Betriebskosten sind daraufhin anhand des Verteilerschlüssels im Mietvertrag sorgfältig aufzugliedern und dem jeweiligen Mieter zuzuschreiben.
Vorauszahlungen sind dann mit den individuellen Kosten aufzurechnen. Erfahrungsgemäß kommen immer wieder Mieter zum Mieterschutz, weil sich auf Vermieterseite Berechnungsfehler und generelle Probleme bei der Zuordnung in der Betriebskostenabrechnung eingeschlichen haben.

Mieterwechsel

Bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraums dürfen die Kosten nur zeitanteilig berechnet werden. Der Abrechnungszeitraum darf max. 12 Monate betragen.

Keine Betriebskosten

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass zusätzlich Anschaffungs-, Reparatur- und Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen oder Kosten für die Erstellung der verbrauchsunabhängigen Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Diese Positionen sind keine vom Mieter zu zahlenden Betriebskosten und dürfen folglich nicht in die Betriebskostenabrechnung des Vermieters einfließen.

Das sind Betriebskosten


Folgende Positionen sind gesetzlich umlagefähig:

• Kosten der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstückes
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Kosten der Heizung
• Kosten des Betriebs eines Personen- oder Lastenaufzuges
• Kosten der Straßenreinigung
• Kosten der Müllabfuhr
• Kosten der Hausreinigung
• Kosten der Ungezieferbekämpfung
• Kosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebes der Gemeinschaftssatellitenanlage
• Kosten des Betriebes einer maschinellen Wascheinrichtung
• Kosten des Betriebes von Rauchmeldern
• Sonstige Betriebskosten

Grundsätzlich gilt:

Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Abrechnung durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. prüfen!