Vertragspartner
Vor allem wegen der vorgenannten Schriftformproblematik muss bei der Vertragsgestaltung besonderes Augenmerk darauf gelegt werden, wer Vertragspartei werden soll.
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Häufig tritt ein Zusammenschluss von Personen auf Mieter- oder Vermieterseite auf. Machen sich die Handelnden keine Gedanken über ihre Rechtsform, stellt der Zusammenschluss meist eine GbR dar. Vertragspartner sind dann sowohl die einzelnen Gesellschafter, als auch die GbR selbst. Eine nach außen hin handelnde GbR besitzt Rechtsfähigkeit, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet. Soll die GbR Vertragspartnerin werden, müssen auf Ihrer Seite bei Vertragsschluss die Vertreter der GbR im Namen der Gesellschaft handeln und den Zusatz “GbR” verwenden. Bei dieser sog. Außen-GbR bleibt Vertragspartnerin immer die GbR als Gesellschaft, unabhängig vom Gesellschafterbestand. Dies unterscheidet die GbR von einem Vertrag mit mehreren Einzelpersonen.
Nach Ausscheiden eines Gesellschafters aus der GbR unterliegt dieser einer fünfjährigen Nachhaftung, das heißt auf Mieterseite, dass der Gesellschafter auch für die in diesem Zeitraum fällig werdenden Mietschulden haftet. Etwas anderes kann durch den Gesellschaftsvertrag geregelt werden.
GmBH
Die Gesellschaft mit beschränkter Haftung handelt durch ihren Geschäftsführer. Für den Fall des Mietvertragschlusses heißt dies, dass der Geschäftsführerim Vertrag auf den Rechtsformzusatz hinweisen muss. Tut er das nicht, und ergibt sich auch aus den übrigen Umständen nichts gegenteiliges, handelt es sich um ein Eigengeschäft des Geschäftsführers. Der Vertrag kommt also mit ihm direkt zustande. Für beide Parteien ist es sinnvoll, wenn man sich vom anderen einen Auszug aus dem HGandelsregister vorlegen lässt. Daraus ergeben sich zweifelsfrei die Vertretungsverhältnisse.
Offene Handelsgesellschaft/Kommanditgesellschaft
Die OHG/KG ist nach § 124 I HGB parteifähig und kann daher unter ihrem Namen Rechte erwerben und vor Gericht klagen und verklagt werden. Beim Vertragschluss muss der vertretungsberechtigte Gesellschafter für die OHG/KG unterschreiben. Neben der Haftung der Gesellschaft besteht aber nach § 128 HGB auch eine unmittelbare, unbeschränkte und persönliche Haftung der Gesellschafter/Komplementäre. Wenn sich nach Beginn des Mietverhältnisses der Gesellschafterbestand ändert, hat dies auf den Mietvertrag keinen Einfluss. Vertragspartnerin bleibt die OHG/KG, ein Mieterwechsel liegt nicht vor.
Wechsel der Vertragsparteien
Da Mietverträge über Geschäftsraume meist auf lange Zeit abgeschlossen werden, sollte der Mieter immer auf einer Ersatzmieterklausel im Vertrag bestehen. Dabei müssen die unechte und die echte Ersatzmieterklausel unterschieden werden.
Unechte Ersatzmieterklausel
Der Vermieter muss in das Ausscheiden eines Mieters einwilligen, sofern der Mieter einen gleichwertigen Nachmieter gestellt hat. Ob der Vermieter dann mit dem Nachfolger tatsächlich einen Vertrag schließt, ist unerheblich.
Echte Ersatzmieterklausel
Es gelten die gleichen Voraussetzungen wie bei der unechten Ersatzmieterklausel, der Vermieter ist aber verpflichtet, mit dem Nachmieter einen Mietvertrag abzuschliessen. Der Mieter hat dadurch den Vorteil, dass er den Nachmieter zur Übernahme von getätigten Investionen oder zum Kauf von Inventar verpflichten kann.
Wechsel des Vermieters durch Grundstücksverkauf.
Möglich ist weiterhin der Eintritt eines neuen Vermieters durch Verkauf des Grundstückes. Der Erwerber tritt ab dem Zeitpunkt seiner Eintragung im Grundbuch in das Mietverhältnis ein. Der Mietvertrag gilt uneingeschränkt mit demselben Inhalt, wie vor der Veräußerung, weiter. Voraussetzung ist, dass Vermieter und Verkäufer die selbe Person sind. Der im notariellen Kaufvertrag genannte Zeitpunkt für den Besitzübergang hat gegenüber dem Mieter keine Relevanz. Der Käufer kann sich aber Rechte vom Vermieter/Verkäufer abtreten lassen und diese dann dem mmieter gegenüber geltend machen.
