Gewerbemietvertrag
Die (Schrift-)form des Gewerbemietvertrages ist eine der wichtigsten Regelungsinhalte und Schwerpunkt in der Beratungspraxis. Ist die Schriftform nicht eingehalten worden, führt dies zur vorzeitigen Kündbarkeit des ggf. langjährig fest abgeschlossenen Mietvertrages. Zu unterscheiden ist die gesetzliche Schriftform, die gewillkürte Schriftform und die notarielle Beurkundung.
Gesetzliche Schriftform, § 550 Satz 2 BGB
Die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform betrifft die wesentlichen Vertragsbestandteile. Dies sind vor allem:
- Vollständige Bezeichnung der Parteien im Mietvertrag
- Unterzeichnung des Mietvertrages durch alle Parteien
- Genaue Beschreibung der Mietsache (im Idealfall durch Beifügung eines Grundrisses)
Die Vertragsparteien müssen genau bezeichnet werden. Die Schriftform hat eine Beweisfunktion, die nur erfüllt ist, wenn sich die Parteien klar aus dem Vertrag ergeben. Tritt also z.B. eine aus mehreren vertretungsberechtigten Gesellschaftern bestehende GbR oder eine AG mit mehreren Vorständen als Mieterin oder Vermieterin auf und unterschreibt nur eine Person, muss sich die Vollmacht des Unterzeichnenden aus einem Zusatz ergeben, der das Vertretungsverhältnis offenbart, wenn nicht andere Umstände Klarheit schaffen, wie etwa ein beigefügter Auszug des Handelsregisters oder ein Firmenstempel neben der Unterschrift.
Die Unterschriften müssen die Urkunde abschließen, also unter dem Vertrag als letztes stehen. Schwierig wird dies bei Nachträgen zum Mietvertrag. Durch Nachträge werden z.B. weitere Flächen gemietet oder der Mietzins für die bestehenden Flächen erhöht. Damit kein Schriftformmangel auftritt, muss der Nachtrag ausdrücklich zum Vertragsbestandteil werden, der Nachtrag sollte also auf den Hauptvertrag Bezug nehmen und fest mit ihm verbunden werden. Dies geschieht mindestens durch Heftklammern (nicht: Büroklammern) oder Ösen.
Da das Schriftformerfordernis dem Schutz eines potentiellen Grundstückskäufers dient, muss er ohne Zweifel feststellen können, welche Räume auf welchem Grundstück an den Mieter vermietet werden. Im Idealfall wird die Postanschrift der vermieteten Gewerbeeinheit genannt und die Flächen näher bezeichnet. Problematisch wird die Flächenbezeichnung bei der Vermietung vom Reißbrett oder bei mitvermieteten Anlieferungs- und Parkflächen. Unwesentliche Flächen, wie z.B. ein einzelner Kellerraum, führen hingegen nicht zum Schriftformmangel, wenn sie im Vertrag nicht ausdrücklich bezeichnet sind.
Wurde die Schriftform nicht eingehalten, ist der Vertrag wirksam, er kann aber nach einem Jahr unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen ordentlich gekündigt werden, dies ggf. auch nach jahrelanger Vertragslaufzeit. Die Berufung auf die Schriftform ist nur im Ausnahmefall treuwidrig. Als solche Ausnahmen haben die Gerichte folgende Fälle anerkannt:
- der Kündigende hat den Formmangel bewusst herbeigeführt, insbesondere wenn er den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Form abgehalten hat
- der Kündigende hat sich selbst ausdrücklich zur Erfüllung der gesetzlichen Schriftform verpflichtet
- die den Schriftformmangel begründende Vertragsänderung wirkt sich ausschließlich zugunsten des sich auf die Nichteinhaltung berufenden Vertragspartner aus
Gewillkürte Schriftform
Haben die Parteien ausdrücklich mündlich vereinbart, dass die Schriftform einzuhalten ist (sog. konstitutive Schriftform), führt ein Verstoß zur Nichtigkeit des Vertrages, vgl. § 125 Satz 2 BGB. Anders, als bei der oben dargestellten gesetzlichen Schriftform ist der Vertrag also unwirksam. Dies gilt aber nur vor der Vertragsunterzeichnung. Haben Mieter und Vermieter bereits einen schriftlichen Vertrag geschlossen, kommt wieder § 550 BGB zur Anwendung und es gelten die oben dargestellten Grundsätze.
Notarielle Beurkundung
Wenn ein Grundstückkaufvertrag von einem weiteren Vertrag, etwa einem Mietvertrag, abhängig ist, bedarf auch der Mietvertrag der Beurkundung durch einen Notar. Es muss immer ein sog. Einheitlichkeitswile bestehen, dass heißt, beide Verträge sollen miteinander “stehen und fallen”. Werden beide Verträge in getrennten Urkunden niedergelegt, spricht zunächst eine Vermutung dafür, dass die Parteien, beide Verträge nicht als Einheit gewollt haben.
